Superädifikat und Mietrecht

Superädifikat und Mietrecht

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OGH bekräftigt ständige Rechtsprechung
In ständiger Rechtsprechung (Ausgangspunkt ist offenbar die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 1954, Miet.Slg 3750, im RIS finden sich dazu Entscheidungen ab dem Jahr 1984) judiziert der OGH, dass § 1 MRG und die Kündigungsbestimmungen des MRG analoge Anwendung auf die Miete (auch Untermiete) von Grundstücken finden, auf denen Wohn- und/oder Geschäftsräume als Superädifikat errichtet werden, sofern die errichteten „Räume“ nicht lediglich eine Nebensache darstellen (MietSlg 43.129; WoBl 1993/38 = MietSlg 43.133 uva).

Die Rechtsfolgen des MRG können aber nur dann eintreten, wenn kein Ausnahmefall des § 1 Abs 2 bis 4 MRG vorliegt. Die Vermutung für die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes wird daher durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestands iSd §1 Abs 2 bis 4 MRG widerlegt (OGH 2003/06/12, 8 Ob 250/02a).

Entsprechend hat der OGH die analoge Anwendung des MRG auf die Anmietung von Grundstücken zur Errichtung folgender Superädifikate judiziert:
Festgemauerte Baulichkeit zu Wohnzwecken,
Baulichkeiten für Tankstellen und Servicestationen,
Bürogebäude,
Garage mit darauf aufgestockten Wohnräumen,
Atelier eines akademischen Malers,
Schlepplift mit Umlaufseil samt zugehöriger Berg- und Talstation,
Lager-, Trocknungs- und Werkstatträumlichkeiten für geschäftliche Zwecke,
Anmietung einer Liegenschaft mit der Be-rechtigung und Verpflichtung, das darauf befindliche Gebäude abzureißen und auf eigene Kosten ein neues Gebäude zu errichten.

Die Mietdauer ist dabei von untergeordneter Bedeutung, die Analogie wurde bereits bejaht bei
einem Kündigungsverzicht für 25 Jahre,
einem mit 30 Jahren befristeten Bestandvertrag,
einen Bestandvertrag mit insgesamt nur 10-jähriger Dauer,
nicht jedoch bei einem Kiosk als bloß 5 Jahre dauerndes „Provisorium“.

In jüngerer Zeit wurde dieser Judikatur mehrfach heftig entgegengetreten.

In der Entscheidung 6 Ob 88/05 t vom 23. 06. 2005 setzt sich der OGH grundlegend mit der Kritik an seiner Judikatur auseinander und bekräftigt seine Judikatur ausdrücklich. Die gegenteilige Ansicht und die dabei herangezogenen Argumente werden abgelehnt.

Damit kann die analoge Anwendung einzelner Bestimmungen, v.a. der Kündigungsbestimmungen des MRG auf Flächenmieten zur Errichtung von Superädifikaten wohl endgültig als einzementiert betrachtet werden.

Damit beseitigt der OGH die in der Praxis z.T. beobachtbare Unsicherheit hinsichtlich der Bestandfestigkeit der den Superädifikaten zu Grunde liegenden Flächenmietverträgen.

Achtung:

Der OGH weist aber auch zutreffend darauf hin, dass das Problem für Neuverträge teilweise schon obsolet ist, weil mit der Neufassung des § 1 Abs 4 MRG seit 1. 1. 2002 nunmehr „Ein- oder Zwei-Objekt-Häuser“ von der Anwendung der Bestimmungen des MRG vollständig ausgenommen sind.

Derartige als Superädifikate errichtete Gebäude werden den Kündigungsschutz im Sinne der analogen Anwendung des MRG nicht mehr genießen. Soll dieser Schutz erreicht werden, so ist entsprechende vertragliche Vorsorge zu treffen.

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