Das bringt die Wohnrechtsnovelle 2009 (WNR 2009)

Am 12.03.2009 hat der Nationalrat die WRN 2009 beschlossen. Geregelt werden v.a. die Kaution im Mietrecht, die Kosten des Energieausweises und die Verschiebung der Erhöhung der Richtwerte. Die Änderungen treten am 01.04.2009 in Kraft, Teile rückwirkend mit 01.01.2009.

Die Novelle bringt folgende Änderungen:

ÄNDERUNGEN DES MRG

Gesetzliche Regelung der Kaution, fruchtbringende Veranlagung:

Mit dem neuen § 16b MRG (der auch im Teilanwendungsbereich des MRG gilt) wird erstmals im Mietrecht ein gesetzlicher Rahmen für die Kaution geschaffen.

Zunächst wird die Zulässigkeit einer Kautionsvereinbarung geregelt. Darin ist von einer „Übergabe der Kaution an den Vermieter“ die Rede, andere Formen der Kautionsbestellung, bei denen es nicht zu einer Übergabe kommt (Paradebeispiel Bankgarantie), bleiben natürlich zulässig.

Wenn dem Vermieter die Kaution in Gestalt eines Geldbetrags übergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch „fruchtbringend“ zu veranlagen. Eine ständige Beobachtung des Kapitalmarkts durch den Vermieter, um eine „bestmögliche“ Verzinsung zu erreichen, ist also nicht notwendig. Es reicht die Anlage des Geldbetrags auf einem Sparbuch, das zum Zeitpunkt der Veranlagung und im Hinblick auf die angesichts der Mietvertragsdauer mögliche Bindung branchenübliche Zinsen bietet.

Die Veranlagung der Kaution in dem Sparbuch vergleichbaren Finanzprodukten ist zulässig, soweit diese eine gleich gute Verzinsung, eine gleich hohe Sicherheit (Schutz durch die gesetzliche Einlagensicherung) und eine eindeutige, im Konkursfall eine Absonderung (allenfalls sogar eine Aussonderung) ermöglichende Abgrenzung zum sonstigen Vermögen des Vermieters bieten.

Bei Veräußerung der Liegenschaft und und dem damit verbundenen Vermieterwechsel, hat der bisherige Eigentümer die Kaution an den neuen Eigentümer zu übergeben, also ihm etwa das Kautionssparbuch auszuhändigen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution samt Zinsen (wohl abzüglich KESt und Bankspesen) „unverzüglich“ nach Übergabe des Mietobjektes zurückzustellen, dies unter Voraussetzung, dass dem Vermieter nicht noch Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zustehen. Soweit dies der Fall ist, darf der Vermieter die Kaution samt Zinsen zurückbehalten. Wenn die Forderung des Vermieters niedriger als die Kautionssumme ist, so hat der Vermieter den übersteigenden Betrag zurückzustellen.

Im Fall der Insolvenz des Vermieters kann der Masseverwalter die Kaution nur in jenen Fällen heranziehen, in denen dies auch dem Vermieter zustünde, also etwa dann, wenn der Mieter ungerechtfertigterweise mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand gerät. Die Kaution darf nicht zur Befriedigung von Ansprüchen verwendet werden, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Wenn der Mietvertrag während des Insolvenzverfahrens (oder auch unmittelbar vor diesem) beendet wird, hat der Mieter das Recht auf Absonderung der Kaution, soweit dem nicht berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entgegenstehen.

Die Neuerungen treten mit 01.04.2009 in Kraft.
Die Regelungen über die Rückstellung der Kaution und die Insolvenzsicherung gelten jedoch auch für „Altverträge“ (Abschluss vor 01.04.2009).

Die Veranlagungsregelung ist hingegen nur auf neue Verträge anzuwenden. Allerdings wird angeordnet, dass der Vermieter bei „Altverträgen“ innerhalb dreier Monate nach dem Inkrafttreten der Novelle die Kaution auf einem Sparbuch zu veranlagen hat, soweit dies nicht bereits früher geschehen sein sollte. Dies ist zur Herstellung der Insolvenzsicherheit (die damit zumindest bei rechtskonformem Verhalten des Vermieters gewährleistet ist) erforderlich.

Kosten des Energieausweises – Erhaltungskosten, keine Betriebskosten:

Im MRG, WEG und WGG erfolgt eine Regelung über die Kosten des Energieausweises.

Diese Kosten fallen in den Bereich der Erhaltungskosten und werden in die Ausgabenpositionen des § 20 Abs. 1 Z 2 MRG aufgenommen. Daher gehören diese Kosten jedenfalls nicht zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten.

Doch kann der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes diese Kosten als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzen.
Wenn der Vermieter die ihm für die Einholung eines Energieausweises entstandenen Kosten in der Hauptmietzinsabrechnung unter den Ausgaben verrechnet, hat er im Gegenzug allen Hauptmietern auf deren Verlangen Einsicht in den Energieausweis zu gewähren und eine Kopie gegen Kostenersatz auszuhändigen.

Diese Regelungen treten rückwirkend am 01.01.2009 in Kraft.

Außerstreitverfahren:

Im Außerstreitverfahren sind künftig auch geltend zu machen:

– Das Begehren des Mieters auf Feststellung der Höhe des ihm aus der seinerzeit übergebenen Kaution nach Ende des Mietvertrags vom Vermieter zurückzuzahlenden Betrags (nur für Mietverträge im Voll-anwendungsbereich des MRG, wobei dadurch ein Exekutionstitel nach § 37 Abs. 4 MRG geschaffen werden kann, wobei der Vermieter seine Ansprüche etwa auf rückständigen Mietzins oder Schadener-satz im streitigen Verfahren geltend machen muss, sowie
– das Verlangen eines Mieters auf Einsicht in den Energieausweis (dessen Kosten als Ausgabe in der Hauptmietzinsabrechnung angesetzt wurden) und Aushändigung einer Kopie des Ausweises.

ÄNDERUNG DES RICHTWERTGESETZES

Die Änderung der Richtwerte soll nicht mehr jedes Jahr, sondern nur noch jedes zweite Jahr erfolgen. Die für den 1. April 2009 anstehende Richtwerterhöhung wird um ein Jahr hinausgeschoben, die nächste Richtwertänderung tritt daher erst zum 1. April 2010 ein.

Zur Ermittlung der Richtwertänderung des Jahres 2010 ist dann zu berechnen wie sich der Durchschnittswert des Verbraucherpreisindex 2000 für das Jahr 2009 gegenüber dem Durchschnittswert des VPI für das Jahr 2007 (114,6) verändert hat.

Auch in Zukunft wird dann die Richtwertänderung immer im Zweijahresrhythmus stattfinden, also zum 1. April 2012, zum 1. April 2014, zum 1. April 2016 und so weiter. Auch hier wird immer der Jahresdurchschnittswert des VPI 2000 für das jeweilige Vorjahr (also für 2011, für 2013, für 2015 und so weiter) in kalkulatorische Beziehung zum Indexwert 114,6 zu setzen sein, daraus errechnet sich dann das Ausmaß der Richtwertvalorisierung für die kommenden zwei Jahre.

Die Valorisierung der Kategoriebeträge ändert sich nicht, das heißt diese stellt nach wie vor auf Monatsdurchschnittswerte ab, wobei die Indexschwelle 5 Prozent beträgt.

Die Neuregelung tritt bereits mit 31. März 2009 in Kraft. Damit wird die am 01.04.2009 anstehende Richtwerterhöhung „abgefangen“.

ÄNDERUNG DES WEG 2002

Energieausweis

Die Verwalterpflichten werden um eine Regelung ergänzt, wonach der Verwalter dafür Sorge zu tragen hat, dass eine höchstens zehn Jahre alten Energieausweises für das gesamte Haus vorhanden ist und er diesen Energie-ausweis auf Anfrage jedem Wohnungseigentümer zwecks Veräußerung oder Vermietung seines Wohnungseigentumsobjekts in Abschrift zur Verfügung zu stellen hat.

Der Verwalter kann sowohl durch einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer als auch mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer von dieser Verpflichtung befreit werden.

Wenn auf der Wohnungseigentumsliegenschaft mehrere Gebäude vorhanden sind, hat der Verwalter für jedes dieser Gebäude (Häuser) einen Energieausweis vorrätig zu halten und den Wohnungseigentümern bereitzustellen.

Wenn ein Wohnungseigentümer vom Verwalter den Energieausweises verlangt, hat er dafür nur die Kopierkosten zu bezahlen.

Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind Aufwendung für die Liegenschaft im Sinn des § 32 WEG 2002 und daher von allen Wohnungseigentümern entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen. Auch von dieser Regelung kann durch einstimmige Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss abgewichen werden.

Die Regelung tritt rückwirkend mit 01.01.2009 in Kraft.

Vorsorgevollmacht:

Die Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümergemeinschaft ist mit einer höchstens drei Jahre alten schriftlichen Spezialvollmacht möglich. Entsprechende Vorsorgevollmachten gemäß § 284f ABGB werden von dieser Regelung ausgenommen, d.h. eine Vertretung ist auch mit einer älteren Vorsorgevollmacht möglich.
Die Regelung tritt mit 01.04.2009 in Kraft.

ÄNDERUNG DES WGG

Energieausweis

Nur solche gemeinnützigen Bauvereinigungen dürfen Energieausweise ausstellen, die über entsprechend qualifiziertes Personal verfügen, wobei dieses Personal nach seiner „Ausbildung oder . beruflichen Tätigkeit Gewähr für eine ordnungsgemäße“ Ausführung bieten muss („Zuverlässigkeit“).

Eine „befugte und zuverlässige“, letztlich für die Bewohner kostengünstigere Energieausweis-Ausstellung durch gemeinnützigen Bauvereinigungen darf nur für solche Objekte erfolgen, die auch von einer gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden.

Wie bei der Erbringung anderer technischer Leistungen auch ist eine gemeinnützigen Bauvereinigungen verpflichtet, nur so einen Kostenersatz zu verrechnen, der unter den vergleichbaren Sätzen für einschlägige Fachleute liegt. Die „Wirtschaftlichkeit“ (§ 23) einer (internen) Energieausweis-Ausstellung unterliegt der Gebarungsprüfung, die „Angemessenheit“ (§ 13) der tatsächlich verrechneten Kosten einer möglichen wohnzivilrechtlichen Nachprüfung.

Analog zu § 20 MRG werden die dem Vermieter (im Regelfall eine Bauvereinigung) für die Erstellung eines Energieausweises entstehenden Kosten den Kosten der Erhaltung und Verbesserung gleichgesetzt, sind also jedenfalls nicht den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten zuzuordnen.

Die Mieter haben ein Recht „in geeigneter Weise Einsicht“ in den Energieausweis zu nehmen und können auf ihre Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen lassen.

Die Regelung tritt rückwirkend mit 01.01.2009 in Kraft

ÄNDERUNG DES HEIZKOSTENGESETZES

Zukünftig kann auch die Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnung im Außerstreitverfahren erfolgen. Bisher war im Außerstreitverfahren nur die Überprüfung der ordnungsgemäßen Legung der Abrechnung möglich.

Die Regelung tritt mit 01.04.2009 in Kraft.