Ersatz der Investitionen des Mieters

Nach § 10 MRG sind nur wesentliche Verbesserungen – erforderlich sind daher umfangreiche Arbeiten am Mietgegenstand – ersatzfähig.

Es sind nur solche Verbesserungen abzugelten, die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen und einwandfrei ausgeführt sind (RIS-Justiz RS0103223, RS0069950), wobei auf die durch die Erhöhung des Lebensstandards hervorgerufenen geänderten Anschauungen eines durchschnittlichen Nachmieters Rücksicht zu nehmen (RIS-Justiz RS0070035) und für die Beurteilung der Frage, ob die Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung beigetragen haben, die jeweilige Auffassung über den Wohnungsstandard und den Stand der Technik heranzuziehen ist (RIS-Justiz RS0070023).

Auch müssen die Aufwendungen im Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses noch einen objektiven Nutzen für einen durchschnittlichen Nachmieter haben (RIS-Justiz RS0097179; 5 Ob 2065/96d MietSlg 48.228).

Allgemeine Anspruchsvoraussetzungen nach § 10 MRG sind daher neben der Beendigung des Mietverhältnisses eine wesentliche Verbesserung (so ausdrücklich der Einleitungssatz des § 10 Abs 1 MRG) mit einer über die Mietdauer hinausgehenden Wirksamkeit sowie ein objektiver Nutzen (RIS-Justiz RS0069881).

Die im Gesetz in § 10 Abs 3 MRG explizit aufgezählten, als wesentliche Verbesserung ersatzfähigen Aufwendungen erfordern – abgesehen von der durch die WRN 2006 eingefügten Ersatzfähigkeit der schadhaft gewordenen Heiztherme oder des Wasserboilers – umfangreiche Arbeiten am Mietgegenstand, wie sich insb aus der Wohnungszusammenlegung oder der ausdrücklich geforderten gänzlichen Erneuerung eines schadhaften Fußbodens (§ 10 Abs 3 Z 3 MRG) ersehen lässt.

Die in der Generalklausel der Z 4 leg cit genannte „gleich wesentliche Verbesserung“ muss daher, um nicht zur Umgehung der von den Z 1 bis 3 jeweils geforderten Voraussetzungen zu führen, ähnlich umfassend sein.

Davon kann aber bei Einbau eines Nachzähler-Sicherungsverteilers, weder für sich allein gesehen noch im Zusammenhang mit den einwandfrei und sachgerecht ausgeführten drei elektrischen Deckenauslässen sowie bei der Leerverrohrung für Elektroinstallationen nicht gesprochen werden. Gerade in diesem Fall käme es zu einem Ausweichen auf die Generalklausel anstatt der in Z 1 leg cit genannten Errichtung oder Umgestaltung der Leitungsanlagen des Bestandgegenstands.

§ 10 MRG
OGH 3.6.2008, 5 Ob 72/08 m