Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters (§3 MRG)

Gesetzestext:

§ 3 wird wie folgt geändert:

a) In Abs. 1 lautet der erste Satz:

„Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.“;

b) in Abs. 2 Z 2 wird nach der Wendung „ernsten Schäden des Hauses“ die Wendung „oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung“ eingefügt.

Anmerkung:

Im Licht der im praktischen Rechtsleben immer wieder auftretenden Fälle von gefährlichen, weil nicht geerdeten Elektroinstallationen, aber auch vor dem Hintergrund der Diskussion über Blei im Trinkwasser soll die Erhaltungspflicht des Vermieters erweitert werden.

Tatsächlich liegt hier eine Wertungsinkongruenz darin, dass den Vermieter zwar eine Erhaltungspflicht auch für das Innere des Mietgegenstandes trifft, wenn der fragliche Mangel einen ernsten Schaden des Hauses darstellt, nicht aber dann, wenn vom Zustand des Mietgegenstandes eine Gefahr für Leib oder Leben des betreffenden Mieters ausgeht, ohne dass die Substanz des Hauses betroffen ist (vgl. die Judikaturnachweise bei Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 Rz 9 zu § 3 MRG). Diese Schieflage soll durch die Neufassung des § 3 MRG beseitigt werden.

Dazu wird einerseits im neu formulierten § 3 Abs. 1 MRG angeordnet, dass allgemein die Erhaltungspflicht des Vermieters auch darin besteht, Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen, gleich ob die Gefahr von allgemeinen Teilen des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen oder von einem Mietgegenstand ausgeht.

Dabei wird an eine erhebliche Gefahr angeknüpft. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass Bagatellbeeinträchtigungen, die nur bei übergroßer Sensibilität spürbar sind, nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst sind.

Andererseits wird in der die Erhaltungspflicht des Vermieters für das Innere der Mietgegenstände regelnden Bestimmung des § 3 Abs. 2 Z 2 MRG vorgesehen, dass der Vermieter dort nicht nur für die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, sondern auch für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zu sorgen hat.

Dies gilt freilich nur unter der – wohl als Selbstverständlichkeit aufzufassenden, der Klarheit halber aber im Gesetzestext ausdrücklich erwähnten – Voraussetzung, dass die Gesundheitsgefährdung ihren Ursprung in der Beschaffenheit des Mietgegenstandes selbst haben muss (so löst etwa ein im Mietgegenstand betriebener, nicht geerdeter Toaster ebenso wenig eine Erhaltungspflicht des Vermieters aus wie der von außen in den Mietgegenstand herein dringende Straßenlärm).

Auch wenn der gesundheitsgefährdende Zustand im Inneren des Mietobjekts ausschließlich auf das Verhalten des Mieters zurückgeht (Extrembeispiel: Der Mieter devastiert aus Vandalismus die völlig ordnungsgemäße Elektroinstallation im Mietobjekt, wodurch nun von der Elektroanlage eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht), wird der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung der Gesundheitsgefahr fordern können (Hinweis: Allerdings kann selbst im oben angeführten Extrembeispiel, wenn von der devastierten Elektroanlage eine Brandgefahr ausgeht, unabhängig von der Verursachung der Vermieter zur Beseitigung des als ernster Schaden des Hauses zu qualifizierenden Mangels der Elektroinstallation verhalten werden, freilich unbeschadet eines Schadenersatzanspruchs des Vermieters gegen den zerstörungsfreudigen Mieter).

Für die Frage, an welcher Schwelle die Pflicht des Vermieters zur Gefahrenabwehr einsetzt, muss auf einen objektiven Maßstab abgestellt werden.
Hypersensibilitäten oder Allergien eines einzelnen Bewohners sind keine ausreichende Grundlage dafür, vom Vermieter Erhaltungsmaßnahmen zu verlangen, die bei durchschnittlichem Gesundheitszustand jedenfalls entbehrlich wären.

Die Überschreitung von zum Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten – wie etwa jene für die zulässige Bleikonzentration im Trinkwasser – wird freilich als deutliches Indiz dafür gewertet werden können, dass eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 2 Z 2 MRG vorliegt und der Vermie-ter – allerdings vorbehaltlich der Regelung des § 6 Abs. 1a MRG – zur Durchführung geeigneter Sanierungsmaßnahmen auch im Inneren eines Mietgegenstandes verpflichtet ist.

Nur zur Klarstellung ist darauf hinzuwei-sen, dass eine „erhebliche Gesundheitsgefährdung“ nicht nur von Wasserleitungen aus Blei und ungeerdeten Elektroinstallationen, sondern beispielsweise auch von Asbest und anderen gefährlichen Baustoffen ausgehen kann.

Zu Fragen der Erhaltung noch eine klarstellende Bemerkung: Die Erhaltungspflicht des umfasst auch „Folgearbeiten“ zu einer Erhaltungsmaßnahme im engeren Sinn. Wenn der Vermieter nach den Vorschriften über die Erhaltung zum Beispiel Arbeiten an der Elektroinstallation durchzuführen hat und dazu auch Stemmarbeiten im Inneren des Mietgegenstandes vonnöten sind, fallen auch die dadurch erforderlichen Verputzarbeiten, die Wiederherstellung der dadurch beschädigten Verfliesung, der Anstrich der betroffenen Wand- oder Deckenteile bzw. die Anbringung von Tapeten darauf in die Erhaltungspflicht des Vermieters.

Klarzustellen ist auch, dass aus dem in § 3 Abs. 1 MRG verwendeten Terminus „Bewohner“ selbstverständlich nicht abgeleitet werden kann, die Neuregelung über die Erhaltungspflicht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gälte nur für Wohnungen. Diese Bestimmungen sind gleichermaßen auch auf Geschäftsräume anzuwenden.