Herstellung der Oberflächenbeläge: Neue Kausalentscheidung

Die Klausel hält der Prüfung nach § 879 Abs 3 ABGB stand. Sie verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot.
Der Vermieter verwendete folgende Klausel:

Klausel 27:
Das Mietobjekt ist bei Beendigung ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt sowie unter Herstellung des Zustandes der Oberflächenbeläge (zB Fliesen, Bodenbeläge) wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnutzung zurückzustellen. Bei nicht ordnungsgemäßer Erfüllung dieser Vertragspflicht ist der Vermieter berechtigt, eine Fachfirma mit den Ausmalungs und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet ist, die dabei aufgelaufenen Kosten binnen 14 Tagen nach Übermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnungen zu ersetzen. Der Anspruch des Vermieters ist auf die notwendigen Kosten beschränkt. Der Vermieter hat die Kosten zu tragen, wenn ihn die entsprechende Instandhaltungspflicht trifft.

Dazu der OGH:

Bei der gebotenen „kundenfeindlichsten“ Auslegung (siehe Punkt 6.2.5) ist die im ersten Satz der Klausel enthaltene Einschränkung („wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnutzung“) nur auf die unmittelbar vor dieser Wortfolge geregelte Verpflichtung zur Herstellung der Oberflächenbeläge und nicht auch auf die Ausmalverpflichtung des Mieters zu beziehen (so erkennbar auch die Auslegung des Berufungsgerichts). Die naheliegende Möglichkeit einer solchen Auslegung ergibt sich insbesondere aus der die Ausmalverpflichtung präzisierenden Formulierung „ordnungsgemäß [.] ausgemalt“, worunter entgegen der in der Revision vertretenen Auffassung wieder „kundenfeindlichst“ ausgelegt ohne weiteres auch ein „Neuausmalen“ verstanden werden kann. Mit einer Verpflichtung zum Neuausmalen lässt sich aber die erwähnte Einschränkung nicht in Einklang bringen. Dies führt dazu, dass die beiden im ersten Satz der Klausel dem Mieter auferlegten Verpflichtungen einen unterschiedlichen Regelungsinhalt aufweisen, weshalb auch bei der Zulässigkeitsprüfung zwischen beiden Regelungen differenziert werden muss.

Zu den Oberflächenbelägen:

Die Klausel verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses den Zustand der Oberflächenbeläge „wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnutzung“ herzustellen.

Diese Formulierung entspricht der dispositiven Regelung des § 1109 ABGB und nimmt Bedacht auf die dazu ergangene Judikatur (siehe lit d). Sie bezieht sich zunächst auf die Fälle, in denen an den ursprünglich vorhandenen Oberflächenbelägen seit der Anmietung keine Veränderung vorgenommen worden ist. Doch auch wenn während des Mietverhältnisses einzelne oder mehrere Oberflächenbeläge im Rahmen des Verkehrsüblichen durch andere ersetzt wurden, trat dadurch grundsätzlich keine Verschlechterung des bei Anmietung vorgelegenen Zustands ein (siehe lit e).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Bestimmung selbst bei „kundenfeindlichster“ Auslegung nicht der Sinngehalt entnommen werden, dass der Mieter im Zuge der „Endrenovierung“ höherwertige Oberflächenbeläge durch minderwertige ersetzen muss, wenn solche im Zeitpunkt der Anmietung vorhanden waren.

Die Klausel kann vielmehr von einem durchschnittlichen Mieter (vgl Punkt 6.2.5) nicht anders verstanden werden, als dass nur eine vom gewöhnlichen Gebrauch unabhängige Verschlechterung des bei Anmietung vorhandenen Zustands beseitigt werden soll.

Dies trägt den berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung, stimmt mit der dispositiven Gesetzeslage überein und kann daher für den Mieter nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sein.

Eine gröbliche Benachteiligung ist aber auch aus § 1111 ABGB nicht ableitbar. Diese Bestimmung normiert eine verschuldensabhängige Haftung des Bestandnehmers für Beschädigung oder missbräuchliche Abnutzung des Bestandobjekts (6 Ob 272/08f mwN), wobei der Bestandnehmer abgesehen von der Haftung für Erfüllungsgehilfen (§ 1313a ABGB) auch für das Verschulden von Unterbestandnehmern, Hausgenossen und Gästen einzustehen hat (RIS Justiz RS0020683; Iro aaO § 1111 ABGB Rz 1). Eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters ist ausgeschlossen (RIS Justiz RS0020845). Im Vorprozess wurde die Begründung einer solchen bei gleichzeitig nur gesetzlicher (nicht vertraglich erweiterter) Schadenersatzpflicht des Vermieters als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB qualifiziert (7 Ob 78/06f [Klausel 24]).

Nun trifft es wohl zu, dass über die gewöhnliche Abnutzung hinausreichende Schäden in einzelnen Fällen auf Zufall oder auf dem Verschulden dritter Personen, für die der Mieter nicht einzustehen hat, beruhen können. Selbst bei „kundenfeindlichster“ Auslegung lässt sich dem Sinngehalt der Klausel aber nicht entnehmen, dass sie die verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters für derartige Schadensfälle in sich begreift. Dies ergibt sich klar und eindeutig aus der Bezugnahme auf den „schonenden vertragskonformen Gebrauch“, der nur dem Mieter und dem ihm zuzurechnenden Personenkreis möglich ist (idS auch Vonkilch, wobl 2009/90, 256 [258]; auch Böhm, immolex 2010/15, 47 [50]).

Die Klausel hält somit der Prüfung nach § 879 Abs 3 ABGB stand. Sie verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot. Da keine Erhaltungspflicht des Vermieters überwälzt wird und § 9 KSchG daher nicht zum Tragen kommt (siehe lit b), ist die Klausel nicht zu beanstanden.

OGH vom 27.02.2012, 2 Ob 215/10x