Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger (BTVG)

Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger ist bei Abschluss des Kaufvertrages das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) zu berücksichtigen.

Wann ist das BTVG anzuwenden:

Das Gesetz ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, wenn der Käufer vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 145,– pro Quadratmeter Nutzfläche iSd § 6 WEG zu leisten hat. Das Gesetz kann zum Nachteil des Erwerbers nicht abgeändert werden, wenn dieser Verbraucher im Sinne des Konsumenteschutzgesetzes ist.

Ziel des Gesetzes:

Ziel ist es, einen Erwerber von Eigentum, Wohnungseigentums, eines Baurechts, eines Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen vor dem Verlust seiner Vorauszahlungen zu sichern.

Wie wird dieses Ziel erreicht:

Dem Schutz des Erwerbers dienen verschiedene Sicherungsmodelle:

die schuldrechtliche Sicherung durch Garantie, Bürgschaft, oder geeignete Versicherung,
die grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan,
die pfandrechtliche Sicherung.

Daneben bestehen „Sondermodelle“:

die Sicherung durch Haftungserklärung (oder gesetzliche Haftung) einer inländischen Gebietskörperschaft,
die „gleichwertige überwachte Sicherung“ nach Landesförderungsbestimmungen,
die Sicherung durch ein Treuhand-Baukonto,
die Sicherung durch eine Fertigstellungsgarantie.

Sicherung durch Grundbuch und Ratenplan:

Eines der in der Praxis am häufigsten einsesetzte Sicherungsmodell ist die Sicherstellung des Erwerbers im Grundbuch samt Zahlung des Kaufpreises nach einem Ratenplan. Der Ablauf ist dabei wie folgt:

Bestellung eines Treuhänders (nur Rechtsanwalt oder Notar), der u.a. die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen hat,
grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbs auf der zu bebauenden Liegenschaft (bei Erwerb von Wohnungseigentum genügt die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum),
Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft,
Zahlung nach Ratenplan, wobei zu nachstehenden Terminen vom Kaufpreis höchstens fällig sind:
30 % bei Baubeginn (Baubewilligung rechtskräftig)
vom Restbetrag:
– 40 % nach Fertigstellung des Rohbaus und Daches,
– 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen,
– 15 % nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung,
– 17 % nach Bezugsfertigstellung,
– 03 % nach Fertigstellung der gesamten Anlage oder bei vereinbarter vorzeitiger Übernahme des Gebäudes oder der Wohnung.
Die Zahlung des gesamten Kaufpreises an den Treuhänder vor Erreichen der Ausbaustufen ist zulässig. Dieser darf die Teilbeträge aber erst nach Baufortschritt an den Verkäufer weiterleiten.
Die Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts erfolgt durch einen Sachverständigen.