Kündigung eines Mietverhältnisses aus öffentl. Interesse

Bei Mietgegenständen, die dem MRG zumindest teilweise unterliegen, kann der Vermieter gemäß § 30. Abs 1 den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. § 30 Abs 2 enthält dann einen nicht abschließend geregelten Katalog wichtiger Gründe.

Ein Fall der Anwendbarkeit der Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG ist das Vorliegen eines öffentlichen Interesse, sofern ohne Kündigung die öffentlich-rechtlichen Aufgaben nicht mehr erfüllt werden können oder erheblich erschwert würden.

Den Kündigungsgrund „öffentliches Interesse“ konnten (abgesehen vom anders gelagerten Abbruchsfall gemäß § 30 Abs 2 Z 15 MRG) bislang nur Rechtssubjekte öffentlichen Rechts, also etwa der Staat, eine Gemeinde, eine öffentliche Körperschaft oder ein Verein, dessen Zweck die Wahrung öffentlicher Interessen ist, bei der Kündigung eines Bestandvertrag geltend machen.

Durch die in den letzten Jahren verstärkte Gründung privater Gesellschaften, denen Aufgaben der öffentlichen Hand übertragen wurden, stellte sich die Frage, ob auch „Private“ Mietverhältnisse unter Berufung auf den Kündigungsgrund des öffentlichen Interesses aufkündigen können.

Durch die bemerkenswerte Entscheidung des OGH vom 11. 8. 2005, 2 Ob 211/03 y ist nun klargestellt, dass zumindest solche Privatrechtssubjekte, deren Gesellschafter mehrheitlich Körperschaften des öffentlichen Rechtes sind, den öffentlichen Gepflogenheiten zufolge auch berechtigt sein müssen, das öffentliche Interesse an einer Aufkündigung selbst geltend zu machen. Ein solches Interesse ist etwa zu bejahen, wenn die Liegenschaft, auf der sich das aufgekündigte Objekt befand, dringend zur Herstellung der U-Bahn benötigt wird (hier 95% Eigentum der Stadt Wien an der aufkündigenden Vermieterin).

Die sonstigen von der Judikatur zu diesem Kündigungsgrund entwickelten Kriterien sind weiterhin und auch von Privaten im obigen Sinn zu berücksichtigen.

Demnach kann sich der Bestandgeber auf das öffentliche Interesse nur berufen, wenn ohne Kündigung die Erfüllung öffentlich rechtlicher Aufgaben geradezu unmöglich gemacht oder doch erschwert wird (OGH 24. 2. 1971, 5 Ob 266/70, MietSlg 23.321). Nach einer Entscheidung des LGZ Graz müsste die Erfüllung der Aufgaben sogar unerträglich erschwert werden (siehe LGZ Graz 23. 11. 1994, 3 R 202/94, MietSlg 46.345).