Machtwechsel bei Verschmelzung

Für eine Mietzinsanhebung nach § 12 a Abs 3 MRG ist entscheidend, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist.

Dies ist etwa bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung der Fall, wenn es zum Kippen
der Mehrheitsverhältnisse kommt, dh, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil deren rechtliche Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern.
Dabei ist va an die Bestellung und die Abberufung der Geschäftsführungsorgane zu denken (Machtwechseltheorie). Allerdings indiziert das Kippen der Mehrheitsverhältnisse eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten. Lediglich seine konkreten Auswirkungen sind jedoch im Einzelfall zu prüfen; die entscheidenden
Änderungen müssen sowohl die rechtlichen als auch die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten betreffen.

Gegenstand dieser Entscheidung war die Einbringung von Gesellschaftsanteilen in eine Holding AG.

Die erörtertenGrundsätze gelten aber auch für den Fall der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften; es liegt demnach zwar grundsätzlich ein Anwendungsfall des § 12 a Abs 3 MRG vor, eine Mietzinsanhebung kommt aber nur in Betracht, wenn die Verschmelzung zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten führt.

Die Gesamtrechtsnachfolge führt weder generell zu einer Mietzinsanhebung noch wird diese generell ausgeschlossen; mit den mit einer Gesamtrechtsnachfolge verbundenen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen wie Verschmelzung und Spaltung werden zwar die rechtlichen Einflussmöglichkeiten geändert; ob damit auch eine entscheidende Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten iSd § 12 a Abs 3MRG verbunden ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab.

Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn sowohl bei übertragender als auch übernehmender Gesellschaft jeweils eine Person jeweils Alleineigentümer gewesen ist (hier: Republik Österreich); dieser Fall ist dem des Austauschs iS der E 5 Ob 161/04 v nicht vergleichbar.

OGH 15.2.2007, 6 Ob 15/07 k