Pflichtverletzung des Verwalters

Das Individualrecht eines Mit- und Wohnungseigentümers auf Auflösung des Verwaltungsvertrags wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten kann nur dann erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue und Interessenwahrungspflicht bestehen.

Es muss sich dabei um Gründe handeln, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehrgesichert ist (RIS-Justiz RS0083249).

Wiederholte Eigenmächtigkeiten etwa beim Abschluss von Versicherungen und verspätete oder grob fehlerhafte, praktisch unüberprüfbare Jahresabrechnungen (SZ 52/180, MietSlg 43.400, 41.477), können grobe Pflichtverletzungen darstellen.

Mehrere einzelne Pflichtverletzungen des Verwalters, die für sich allein betrachtet noch keine grobe Vernachlässigung der Verwalterpflichten darstellen, können bei einer Gesamtschau die Auflösung des Verwaltungsvertrags rechtfertigen (RIS-Justiz RS0111894 [T1]; RS0083249 [T2]).

Einem Wohnungseigentümer steht dann kein Stimmrecht zu, wenn der Gegenstand der (beabsichtigten) Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer ist.

Die Enthebung und Bestellung des Verwalters gehört zu jenen Rechtsgeschäften, die gem § 24 Abs 3 WEG einen Stimmrechtsausschluss gebieten, wenn durch das Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zum Verwalter Gemeinschaftsinteressen auf dem Spiel stehen.

Das kann auch dazu dienen, den Einfluss des dominanten Miteigentümers auf die Verwaltung der Liegenschaft zu unterbinden. Umso mehr gilt das Gesagte, wenn ein Miteigentümer selbst zum Verwalter bestellt werden soll.

OGH 20. 3. 2007, 5 Ob 48/07 f