Rügepflicht bei Umsatzmiete?

Der im Mietrechtsgesetz verwendete Begriff des Unternehmers ist mit jenem im Konsumentenschutzgesetz gleichzusetzen.

Die Rügepflicht des Geschäftsraummieters besteht also nur dann, wenn der Mietvertragsabschluss „zum Betrieb seines Unternehmens gehört“, gleichzeitig aber kein Geschäft vorliegt, das eine natürliche Person vor Aufnahme des Betriebs ihres Unternehmens zur Schaffung der Voraussetzungen hiefür tätigt“.
Ein Mietvertragsabschluss, der sich als Gründungsgeschäft eines angehenden Unternehmers darstellt, lässt also eine Mietzinsüberprüfung auch ohne unverzügliche Rüge des Unternehmers zu.

Dieses „Gründungsprivileg“ steht aber nur natürlichen Personen zu, sodass die Rügeobliegenheit nur für Gründungsgeschäfte natürlicher Personen entfällt.

Die Rügepflicht gilt auch bei einer vereinbarten Umsatzmiete.

Dafür reicht es etwa aus, auf die Diskrepanz zur Regelung des § 16 Abs 1 MRG hinzuweisen und klarzustellen, dass sich die Mieter eine Überprüfung der Angemessenheit des Mietzinses vorbehält, wenn der ziffernmäßig vorgeschriebene Betrag die Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs 1 MRG übersteigt.

OGH 14.11.2006, 5 Ob 228/06 z