Verbücherung von Bestandverträgen auf unbestimmte Zeit

Eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Bestandgebers macht auch bei Bestandverträgen auf unbestimmte Zeit durchaus Sinn. Die Verbücherung schützt den Bestandnehmer dahin, dass auch der Erwerber des Bestandobjekts an die vereinbarten Kündigungsbeschränkungen gebunden ist.

Dieser vom Gesetzgeber intendierte Schutz des Bestandnehmers legt es nahe, die in § 1095 ABGB normierte Verbücherungsmöglichkeit auch auf Verträge (hier: Unternehmenspachtvertrag, wobei der Verpächter nur nach § 30 MRG kündigen könne) mit beschränkten Kündigungsmöglichkeiten zuzulassen.

OGH 29. 8. 2006, 5 Ob 90/06 f

Anmerkung:

Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft EZ *****. Der Antragsteller schloss mit der J. ***** GmbH einen auch die Nutzung eines Gebäudes umfassenden Unternehmenspachtvertrag beginnend mit 13. 4. 2005 auf unbestimmte Zeit, wobei festgehalten wurde, dass dieser Vertrag beiderseits unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum 31. 3. eines jeden Jahres aufgekündigt werden könne, auf Seiten des Verpächters jedoch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe iSd § 30 MRG bzw konkret genannter Auflösungsgründe (wie zB die Eröffnung des Konkurs- und Ausgleichsverfahrens über das Vermögen der Pächterin, die Verletzung vertraglich bedungener Betriebspflichten oder sonst auferlegter vertraglicher Pflichten, usw).

Die Vertragsteile kamen überein, dass das Pachtverhältnis grundbücherlich sicherzustellen sei, wobei der An-tragsteller ausdrücklich seine Einwilligung erteilte, dass das Pachtrecht einverleibt werde.

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Der Oberste Gerichtshof schließt sich nunmehr den [dargelegten] Argumenten der Lehre (vor allem jenen Schauers) an, dass eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Bestandgebers auch bei Bestandverträgen auf unbestimmte Zeit durchaus Sinn macht. Die Verbücherung schützt den Bestandnehmer dahin, dass auch der Erwerber des Bestandobjekts an die vereinbarten Kündigungsbeschränkungen gebunden ist. Dieser vom Gesetzgeber intendierte Schutz des Bestandnehmers legt es nahe, die in § 1095 ABGB normierte Verbücherungsmöglichkeit auch auf Verträge wie den hier vorliegenden auszudehnen. Es war daher die Einverleibung des gegenständlichen Pachtvertrages zu bewilligen.