Wann ist ein Vermieter Unternehmer?

Neue Rechtsprechung des OGH zu Gesellschaften als Vermieter: Ein privater Hauseigentümer (natürliche Person) ist (noch) als Verbraucher anzusehen, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.

Eine Gesellschaft (hier GmbH & Co KG) kann durchaus bereits bei einem vermieteten Objekt als Unternehmer angesehen werden.

Dieser Entscheidung ist angesichts der Bedeutung des KSchG im Zusammenhang mit Vermietungen von großer praktischer Relevanz.

Aus der Begründung des OGH:

Soweit überblickbar, ging es in sämtlichen Entscheidungen, die sich mit der Frage der Unternehmereigenschaft von Vermietern nach § 1 KSchG befassten (RIS-Justiz RS0065317), nur um natürliche Personen als Vermieter. Weiters setzt nach der zitierten Rechtsprechung die (noch gegebene) Verbrauchereigenschaft des Vermieters von nicht mehr als fünf Mietgegenständen in seinem Haus voraus, dass es sich beim Vermieter um einen privaten Hauseigentümer handelt (RIS-Justiz RS0065317 [T1]).

Im vorliegenden Fall vermietet weder eine natürliche Person, noch kann eine eingetragene Personengesellschaft mangels Privatlebens privat vermieten.

Die zitierte Rechtsprechung zur Unternehmereigenschaft natürlicher Personen betrifft lediglich die Frage der Notwendigkeit des Vorliegens eines gewissen Mindestmaßes an Organisation. Ein derartiges Erfordernis hat der Oberste Gerichtshof bei natürlichen Personen aus der Zahl der vermieteten Objekte abgeleitet. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass der idente Geschäftszweig sowohl der Gesellschaft als auch ihrer Komplementärgesellschaft nach dem Firmenbuchstand „An- und Verkauf sowie Verwaltung von Beteiligungen und Immobilien“ ist. Hier liegt nach Auffassung des erkennenden Senats eine auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit iSd § 1 Abs 2 UGB bei der Gesellschaft bereits in dem Umstand, dass zur Ausübung eben dieser Tätigkeit auch eine eigene Kapitalgesellschaft, nämlich die Komplementärin, gegründet wurde.

Dass bei bislang einem erworbenen und vermieteten Objekt die „Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit“ iSd § 1 Abs 2 UGB bescheiden sein mag, hindert die Qualifikation als unternehmerisch tätig nicht, weil für den Unternehmerbegriff des KSchG (und somit grundsätzlich auch des UGB) kein bestimmtes Mindestmaß an geschäftlicher Tätigkeit erforderlich, sondern nur die Regelmäßigkeit und Methodik der ausgeübten Tätigkeit maßgeblich ist (5 Ob 155/10w = RIS-Justiz RS0065380 [T12]). Eine bestimmte Betriebsgröße der Unternehmen des § 1 KSchG, ein Mindestkapital oder eine sonstige Mindestorganisation ist nicht erforderlich (5 Ob 155/10w; Kathrein in KBB3 § 1 KSchG Rz 3; zum UGB vgl Krejci/Haberer in Zib/Dellinger, Großkomm UGB § 1 Rz 59, 160 ff; Artmann/Herda in Jabornegg/Artmann, UGB2 § 1 Rz 35). Auch dass die Gesellschaft nach den Angaben der Rechtsmittelwerber keine Mitarbeiter hat, steht einer Qualifikation der Gesellschaft als unternehmerisch tätig nicht entgegen (RIS-Justiz RS0065317 [T2]).

Auch aus einem zweiten Grund ist eine unternehmerische Tätigkeit der Gesellschaft zu bejahen: Entgegen der Ansicht der Revisionsrekurswerber kommt es im vorliegenden Fall nicht nur darauf an, was die Gesellschaft derzeit ausübt, nämlich nach den Angaben der Rechtsmittelwerber ein Objekt erworben zu haben und zu vermieten. Aus den Angaben im Einspruch folgt, dass die Akquisition weiterer Liegenschaften (Mehrzahl!) zwecks Haltens und Vermietens, aber auch der Verkauf von Liegenschaften (Mehrzahl!) bei „günstiger Gelegenheit“ beabsichtigt ist. Die Akquisition geeigneter Liegenschaften, das Aufspüren günstiger Gelegenheiten zum allfälligen Verkauf von Liegenschaften und die Suche nach geeigneten Mietern erfordern üblicherweise eine erhebliche Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit iSv § 1 Abs 2 UGB. Sollte dies ausnahmsweise nicht der Fall sein, träfe im Übrigen entsprechend der zum KSchG ergangenen Rechtsprechung die Beweislast dafür die Gesellschaft (vgl 5 Ob 155/10w; RIS-Justiz RS0065394).

Dass der geplante Erwerb weiterer Liegenschaften erst dem Aufbau des Unternehmens dienen könnte, würde die Beurteilung dieser Tätigkeiten als unternehmerisch nicht hindern, weil man Unternehmer mit Aufnahme des Geschäftsbetriebs wird, womit nicht nur der bereits routinemäßig laufende Betrieb, sondern auch sein Aufbau gemeint ist (Krejci/Haberer in Zib/Dellinger, Großkomm UGB § 1 Rz 50; Straube in Straube UGB4 § 1 Rz 27 mwN; vgl auch § 343 Abs 3 UGB, wonach nur Vorbereitungsgeschäfte natürlicher Personen nicht als unternehmensbezogene Geschäfte gelten).

Auf das Erreichen der Schwellenwerte an Umsatzerlösen gemäß § 189 Abs 1 Z 2 UGB kommt es nach dem klaren Gesetzeswortlaut entgegen der Ansicht der Rechtsmittelwerber bei der Beurteilung der Offenlegungspflicht einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft nicht an (6 Ob 239/11g mwN).

Schließlich ist darauf zu verweisen, dass nach dem Gesellschaftsvertrag auch noch die Vermögensverwaltung, der Erwerb, die Veräußerung und Verwaltung von Beteiligungen Unternehmensgegenstand ist.

OGH, 16.02.2012, 6Ob203/11p