Zweite Chance des Vermieters nach Ablauf einer Befristung

Gesetzestext:

§ 29 wird wie folgt geändert:

a) In Abs. 1 wird in Z 3 das Wort „Zeitablauf“ durch die Wendung „Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer“ ersetzt, wird in Z 3 nach dem Wort „erlischt“ ein Beistrich eingefügt, wird der Punkt am Ende der Z 3 durch einen Beistrich ersetzt und wird nach der Z 3 folgende Z 3a eingefügt:

„3a. durch Ablauf des dreijährigen Erneuerungszeitraums im Fall des Abs. 3 lit. b erster Satz,“;

b) in Abs. 2 wird das Wort „gerichtlich“ durch das Wort „schriftlich“ ersetzt;

c) Abs. 3 lautet:

„(3) a) Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des Abs. 1 Z 3 oder des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.

b) Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.“;

d) dem Abs. 4 wird folgender Satz angefügt:

„Nach Abs. 3 lit. b erster Satz befristete Mietverträge können schriftlich – bei Wohnungen um mindestens drei Jahre – erneuert werden.“.

Anmerkung:

a) Zu Abs. 3

Das mit der Wohnrechtsnovelle 2000 vereinheitlichte und vereinfachte Befristungsrecht soll grundsätzlich unangetastet bleiben.

Eine Veränderung soll nur an der Erneuerungsregelung des § 29 Abs. 3 MRG vorgenommen werden, die sich in ihrem zweiten Fall als eine „Vermieterfalle“ für solche Vermieter erwiesen hat, die nach Ablauf der ursprünglich wirksam vereinbarten oder der wirksam verlängerten Vertragsdauer nicht rechtzeitig – notfalls mit Räumungsklage – die Beendigung des Mietverhältnisses gegen den im Mietgegenstand verbleibenden Mieter durchgesetzt haben.

Nicht selten hat eine solche „Säumnis“ des Vermieters ihre Ursache darin, dass der Mieter mangels aktuell zur Verfügung stehender Ersatzwohnung den Vermieter noch um die Möglichkeit eines weiteren übergangsweisen Verbleibs in der Wohnung bittet.

Auch wenn die Judikatur zur Rechtzeitigkeit der Räumungsklage mittlerweile bereits großzügiger ist, kann es in solchen Fällen durchaus dazu kommen, dass der Vermieter als Konsequenz seines Entgegenkommens gegenüber dem Mieter mit einem unbefristeten, für ihn nur mehr aus den Gründen des § 30 Abs. 2 MRG auflösbaren Mietverhältnis konfrontiert ist.

Häufig kommt es aber auch dazu, dass der Vermieter den Ablauf der vereinbarten (oder verlängerten) Vertragsdauer schlicht und einfach übersieht und deshalb nicht rechtzeitig auf die verabredete Beendigung des Vertragsverhältnisses dringt. Die Konsequenz ist auch hier dieselbe wie in den vorgenannten Fällen, nämlich ein für den Vermieter im Regelfall nicht mehr auflösbares unbefristetes Mietverhältnis.

Diese Rechtslage wirkt sich vor allem zu Lasten „kleiner“, nicht professioneller Vermieter aus.

Sie soll nun dahin verändert werden, dass in den Fällen einer unterbliebenen Beendigung eines wirksam befristeten (oder wirksam befristet verlängerten) Mietvertrags nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen (oder verlängerten) Vertragsdauer das Vertragsverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit, sondern auf genau drei Jahre erneuert wird (siehe die neue lit. b erster Satz erster Halbsatz des § 29 Abs. 3 MRG). Damit bleibt dem in der geschilderten Weise säumigen Vermieter die Möglichkeit offen, das Vertragsverhältnis zumindest nach weiteren drei Jahren aufzulösen.

Umgekehrt wird durch diese Regelung der Befristungsschutz zu Gunsten der Mieter nicht ausgehöhlt. Ein von dieser Regelung betroffener Mieter kann nach Ablauf der ursprünglichen (oder vertraglich verlängerten) Vertragsdauer den Mietgegenstand zumindest für weitere drei Jahre nutzen. Er kann das genau auf drei Jahre verlängerte Mietverhältnis aber auch jederzeit auflösen, und zwar durch schriftliche (vgl. dazu die Änderung des § 33 Abs. 1 MRG) Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, also wie der Wohnungsmieter in § 29 Abs. 2 MRG, anders als dort aber nicht erst nach Ablauf eines Jahres (siehe die neue lit. b erster Satz zweiter Halbsatz des § 29 Abs. 3 MRG).

Für schon ursprünglich unwirksame Befristungsvereinbarungen und für unwirksame Verlängerungsvereinbarungen bleibt es bei der bisherigen Rechtslage; sie führen zu einem unbefristeten Mietverhältnis (siehe die neue lit. a des § 29 Abs. 3 MRG).

Diese ausnahmsweise Erneuerung des Vertragsverhältnisses nur auf drei Jahre (statt auf unbestimmte Zeit) tritt allerdings nur einmal ein (siehe das Wort „einmalig“ in § 29 Abs. 3 lit. b erster Satz MRG nF).

Wenn nach Ablauf des dreijährigen Erneuerungszeitraums der Mietvertrag wieder nicht aufgelöst wird, erneuert sich das Mietverhältnis nun auf unbestimmte Zeit (siehe die neue lit. b zweiter Satz des § 29 Abs. 3 MRG); die Anordnung über die bloß dreijährige Verlängerung kommt also nicht „revolvierend“ zum Tragen.

Den Vertragsparteien steht es allerdings innerhalb der einmaligen gesetzlichen Erneuerungsdauer von drei Jahren offen, schriftlich eine ausdrückliche Vertragsverlängerung – bei Wohnungen auf mindestens drei Jahre (dabei ist der bereits „zurückgelegte“ Teil der gesetzlichen Erneuerungsdauer von drei Jahren nicht einzurechnen) – zu vereinbaren (siehe den neuen zweiten Satz des § 29 Abs. 4 MRG).

Um Missverständnissen vorzubeugen, ist darauf hinzuweisen, dass der dreijährige Verlängerungszeitraum des § 29 Abs. 3 lit. b MRG mit dem Tag nach Ablauf der ursprünglichen (oder vertraglich verlängerten) Vertragsdauer beginnt und nicht etwa mit Ablauf der vierzehntägigen Frist des § 569 ZPO.

b) Zu Abs. 1 und 4

Dabei handelt es sich um Änderungen, die durch die Neuregelung des § 29 Abs. 3 MRG notwendig wurden.

In § 29 Abs. 1 MRG wird eine neue Z 3a für die gesetzliche Befristung eingefügt, weil die Z 3 ja auf vertragliche Befristungen abstellt.

In dem dem § 29 Abs. 4 MRG angefügten zweiten Satz wird klargestellt, dass auch im Fall der gesetzlichen Befristung nach § 29 Abs. 3 lit. b erster Satz eine vertragliche Vertragsverlängerung auf bestimmte Zeit möglich ist (siehe dazu auch die Ausführungen am Ende des obigen Punktes a).

c) Zu Abs. 2

Auch in diesem Regelungszusammenhang wird für die Mieterkündigung – korrespondierend zur Änderung des § 33 Abs. 1 MRG – nur noch die Schriftform an Stelle der gerichtlichen Kündigung vorgesehen.