Ablösezahlungen zwischen Vor- und Nachmieter

Der Vormieter ist dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ablösezahlung zu fordern und die geleistete Zahlung zu behalten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten (Vermieter, Vormieter oder wem immer) entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat.

Ohne Belang ist für die Ersatzfähigkeit, ob der Vormieter oder Vorpächter den Aufwand für die Investitionen bzw die Anschaffung der Einrichtungsgegenstände selbst getragen hat oder sie ihm von dritter Seite ganz oder teilweise unentgeltlich überlassen wurden.

Überlässt er sie seinem Nachfolger, dann erbringt er eine Leistung, für die er eine entsprechende Ablöse als Gegenleistung verlangen kann.

Die Schätzung vom Vormieter überlassener Investitionen und Einrichtungsgegenstände zwecks Beurteilung der Zulässigkeit von Ablösevereinbarungen hat objektiv-abstrakt zu erfolgen. Maßgeblich ist allein deren Zeitwert. Es kommt nicht auf die besonderen Verhältnisse des neuen Mieters an und auch nicht darauf, für welche (wirtschaftlichen) Zwecke er den Bestandgegenstand gemietet hat.

Dass die vom Vormieter vorgenommenen Investitionen, sofern sie Bestandteil des Hauses geworden sind, in das Eigentum des Vermieters übergingen, ändert nichts daran, dass sich der Vormieter ohne Rücksicht auf die Beschränkungen des § 10 MRG vom Nachmieter den noch vorhandenen Wert der Investitionen ersetzen lassen darf. Es ist dabei auch keineswegs ausgeschlossen, die mit Investitionen im Zusammenhang stehenden Kosten der Verbesserung allgemeiner Teile ohne Verstoß gegen § 27 MRG vom Nachmieter ersetzt zu verlangen (5 Ob 106/98 v, immolex 1999/31, 41).

Die Kosten von Erhaltungsarbeiten dürften nicht auf den neuen Mieter überwälzt werden, Umbau- und Veränderungsarbeiten sind allerdings keine Erhaltungsarbeiten.
OGH 17. 4. 2007, 5 Ob 287/06 a