Anmietung eines Edelrohbaus in einem Einkaufszentrum

OGH sieht darin unter bestimmten Voraussetzungen Geschäftsraumiete und keine Unternehmenspacht.
Ausgangslage:

Der Betreiber eines Einkaufszentrums hatte einer Handelskette ein Objekt im Zustand eines „Edelrohbaus“ vermietet. Die Beschaffung zusätzlicher Einbauten und Einrichtungen war Sache des Bestandnehmers, wobei fest eingebaute Gegenstände und Umbauten nach Beendigung des Bestandverhältnisses unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des Bestandnehmers zu beseitigen sind.
Im Bestandvertrag wurde eine Betriebspflicht des Bestandnehmers vereinbart. Weiters musste der Bestandnehmer für die Betriebsbewilligung selbst Sorge tragen. D
er Bestandzins wurde mit einem bestimmten Betrag pro Quadratmeter vereinbart. Der Bestandnehmer verpflichtete sich zur Bezahlung eines Wer-bungskostenbeitrages. Die Anwendbarkeit des MRG wurde vertraglich ausgeschlossen.

Rechtssatz des OGH:

Nimmt jemand ein im „Edelrohbauzustand“ befindliches Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum zu einem nicht umsatzabhängigen Bestandzins in Bestand, das er unter beträchtlichem Aufwand und mit erheblichen Investitionen fertigstellt und bei Beendigung des Bestandverhältnisses wieder in den Zustand zu versetzen haben wird, in dem es sich zum Zeitpunkt der Übergabe befunden hat, und stellt ihm der Bestandgeber auch sonst keine Betriebsmittel wie etwa Einrichtung, Warenlager, Kundenstock oder Gewerbeberechtigung zur Verfügung, ist selbst dann von einem Miet- und nicht von einem Pachtverhältnis auszugehen, wenn die Vertragsparteien die Anwendbarkeit des MRG ausgeschlossen haben, den Bestandnehmer gewisse Gemeinschaftsverpflichtungen wie etwa die Wahrung des Gesamtinteresses des Einkaufszentrums oder die Bezahlung eines Werbekostenbeitrags für Gemeinschaftswerbung treffen und der Bestandgeber dem Bestandnehmer die Infrastruktur des Einkaufszentrums und Kundenparkplätze zur Verfügung stellt.

OGH 18. 9. 2009, 6 Ob 141/09t

Empfehlung:

Die Entscheidung zeigt einmal mehr deutlich auf, dass nicht jedes Bestandverhältnis in einem Einkaufszentrum „automatisch“ Unternehmenspacht darstellt, sondern dass jeweils genau die Einhaltung der Kriterien für eine Unternehmenspacht zu beachten sind.

Ist dies, wie im vorliegenden Fall, nicht möglich oder erwünscht, so bietet sich alternativ der Abschluss befristeter Bestandverträge an, um ein unbefristetes und kündigungsgeschütztes Bestandverhältnis zu vermeiden.