Befristeter Mietvertrag samt Verlängrungsoption

Ist die Befristung dennoch wirksam?
In der Praxis besteht von Seiten der Vermieter das nachvollziehbare Bedürfnis, Bestandnehmer eine bestimmte Zeit zu binden, andererseits wollen sich diese die Möglichkeit offen halten, nach Ablauf der Bestanddauer noch eine bestimmte Zeit im Objekt zu bleiben. Es kommt daher häufig zum Abschluss befristeter Verträge, in denen dem Mieter eine Verlängerungsoption auf eine bestimmte Zeit eingeräumt wird.

Da öfters Unklarheit über die rechtlichen Folgen einer derartigen Vertragsgestaltung besteht, hier eine kurze Zusammenfassung der Rechtslage (siehe auch OGH vom 19.10.2005, 7 Ob 168/05 i)

Eine wirksame Befristung nach § 29 MRG ist nach folgenden Kriterien gegeben:

Die Vereinbarung, dass der Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt endet, nicht aber die Aufnahme einer ausdrücklichen Bestimmung, dass mit Erreichen dieses Endtermines der Mietvertrag ohne Kündigung erlischt.
Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist.
Der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen, wobei jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann, das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG erfüllt.
Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln.
Auch eine formbedürftige Willenserklärung ist ungeachtet des Wortlautes der Erklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig.
Die Berücksichtigung von Begleitumständen und formlosen Nebenabreden hat darin ihre Grenze, dass sich für den wahren Willen der Parteien in der Urkunde irgendein, wenn auch noch so geringer, Anhaltspunkt finden muss („Andeutungstheorie“).

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat der OGH judiziert, dass die dem Mieter eingeräumte Option, durch entsprechende Erklärung eine Verlängerung des Bestandverhältnisses herbeizuführen, an der Wirksamkeit der Befristung nichts ändert. Konnte sich doch der Mieterin darauf einstellen bzw. musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne weiteres Zutun nach Ablauf der durch die Ausübung der Option verlängerten Bestanddauer enden werde.

Es wurde daher der Zielsetzung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG, dass die Vereinbarung der Auflösung eines Mietvertrages durch Zeitablauf für den Mieter klar erkennbar und in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise nachvollziehbar sein muss, entsprochen.

In diesem Zusammenhang ist auf die Judikatur des VwGH hinzuweisen, wonach im Falle einer Vertragsverlängerung durch Optionsausübung, und zwar in der Ausgestaltung, dass zur Vertragsverlängerung keine Willenseinigung der Vertragsparteien mehr erforderlich ist, auch die vereinbarten und vom Optionsrecht umfaßten Verlängerungszeiten in die Gebührenbemessung miteinzubeziehen sind.

Die Optionseinräumung bedeutet nach Ansicht des VwGH im Ergebnis nämlich nichts anderes als die Beifügung einer Potestativbedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert sodass nach § 26 GebG die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (etwa VwGH 94/16/0237, 19950531).

Dieser Judikatur ist durch vertragliche Gestaltung entsprechend Rechnung zu tragen.