Entwurf eines Energieausweis-Vorlage-Gesetzes

Vorlage eines Energieausweises für Gebäude oder Objekte soll verpflichtend werden: Das BMJ hat den Entwurf eines Energieausweis-Vorlage-Gesetzes vorgelegt.

Umsetzung einer EU-Richtlinie:
Damit soll Art. 7 der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in das österreichische Recht umgesetzt werden. Ziel der Richtlinie ist es, die Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden unter Berücksichtigung der jeweiligen äußeren klimatischen und lokalen Bedingungen zu unterstützen (Art. 1 der Richtlinie). Damit soll ein wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden, da der Wohn- und Tertiärsektor, der zum größten Teil aus Gebäuden besteht, für über 40 % des End-energieverbrauchs in der Europäischen Gemeinschaft verantwortlich ist. Die meisten Bestimmungen der Richtlinie, in erster Linie bautechnische Vorschriften, sind von den Ländern umzusetzen.

Ziel des Entwurfs:
Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises soll dazu führen, dass Käufer und Bestandnehmer ihre Vertragsentscheidung verstärkt von den energietechnischen Eigenschaften eines Gebäudes abhängig machen. Verbunden damit ist die Hoffnung, dass bestehende Gebäude häufiger, früher und umfangreicher energietechnisch saniert werden und bei der Neuerrichtung von Gebäuden in stärkerem Ausmaß auf eine gute Gesamtenergieeffizienz geachtet wird. Eine Reduktion der Umweltbelastung und positive Impulse für die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich werden erwartet.

Wesentlicher Inhalt des Entwurfs:
Es soll sichergestellt werden, dass
der Verkäufer oder Bestandgeber
beim Verkauf (wobei „Verkauf“ jeder Vertrag über den Erwerb des Eigentums ist, etwa auch an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude iSd BTVG)
oder der „In-Bestand-Gabe“ (d.h. Vermietung, Verpachtung, auch an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude iSd BTVG)
von Gebäuden (gemeint entweder das Gebäude als Ganzes aber auch solche Gebäudeteile, die als eigene Nutzungseinheiten ausgestaltet sind, wobei Nutzungseinheiten Wohnungen, Geschäftsräume oder sonstige selbständige Räumlichkeiten, nicht jedoch KFZ-Abstellplätze, sind)
dem potentiellen Käufer oder Mieter
vor dessen Vertragserklärung
einen höchstens zehn Jahre alten, den jeweils anwendbaren bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften entsprechenden Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes oder der Nutzungseinheit (bzw. einer vergleichbaren Nutzungseinheit)
vorlegt (dabei ist es während der Vertragsverhandlungen ausreichend, wenn der Energieausweis dem Interessenten gezeigt wird. Kommt es allerdings zum Vertragsabschluss, so ist der Energieausweis (oder eine Kopie davon) dem Vertragspartner auszuhändigen. Nur so erlangt schließlich der Käufer oder Mieter bzw. Pächter die Möglichkeit, den Energieausweis seinerseits weiterzugeben, wenn er das Gebäude oder die Nutzungseinheit weiterverkauft oder untervermietet bzw. unterverpachtet).

Damit wurde aus nachvollziehbaren Gründen (der objektbezogene Energieausweis ist faktisch kaum umsetzbar) ein gebäudebezogener Ansatz gewählt, was die Vorlage eines Energieausweises für eine einzelne Nutzungseinheit (oder deren vergleichbares Pendant) nicht ausschließt.

Die Verpflichtung greift bei allen Arten von Gebäuden (nicht nur bei solchen, die dem MRG oder WGG unterliegen) und ist auch nicht auf Verbrauchergeschäfte iSd KSchG beschränkt.

Soweit Vereinbarungen zum Nachteil des Käufers oder Bestandnehmers von den Bestimmungen des Bundesgesetzes abweichen, sollen diese unwirksam sein.

Bestimmte Kategorien von Gebäuden sind von der Vorlagepflicht ausgenommen, wobei diese Ka-tegorien im Wesentlichen in den Landesgesetzen definiert werden.

Interessant sind die Gewährleistungsbestimmung im Entwurf.
Wird der Energieausweis rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers vorgelegt, so gilt die darin angegebene Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes als bedungene Eigenschaft (§ 922 Abs. 1 ABGB). Der Energieausweis enthält aber nur eine Aussage über die energietechnischen Eigenschaften des Gebäudes aber keine Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch. Dieser hängt nämlich im wesentlich vom Nutzerverhalten, von den Witterungsbedingungen und anderen unvorhersehbaren Umständen ab, für die der Verkäufer oder Bestandgeber nicht haftet.

Folgen der Nichtvorlage des Energieausweises:
Wird der Energieausweis nicht rechtzeitig vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter des Gebäudes entsprechende gute Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Dies wird im Entwurf nicht näher definiert, im Einzelfall wird wohl ein Sachverständiger nach dem Stand der Technik (zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes?) definieren, was „gut“ ist und was nicht.

Daneben wird die Nichtvorlage des Energieausweises noch verwaltungsstrafrechtlich sanktioniert, da kein zahnloses Gesetz geschaffen werden soll.

Kosten:
Unklar erscheint noch, mit welchen Kosten die Erstellung eines Energieausweises verbunden sein wird, diese dürften jedoch nicht unerheblich sein.

Geplantes In-Kraft-treten:
Das Gesetz soll mit 1. Jänner 2006 in Kraft treten, aber zunächst nur auf neu errichtete Gebäude Anwendung finden.

Erst ab 1. Jänner 2009 soll es auch auf bestehende Gebäude, die aufgrund einer vor dem 1. Jänner 2006 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, anzuwenden sein.