Erhaltungsarbeiten wegen Gesundheitsgefährdung (§6 Abs 1a MRG)

Gesetzestext:

§ 6 wird wie folgt geändert:

Nach Abs. 1 wird folgender Abs. 1a eingefügt:

„(1a) Dem Vermieter können Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 nur aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.“;

Anmerkung:

Die Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters um Maßnahmen zur Beseitigung von erheblichen Gesundheitsgefährdungen kann zu weit gehenden Belastungen des Vermieters führen. So könnte sich etwa aus der Beseitigung von Bleibelastungen des Trinkwassers für den Vermieter eine überzogene Erhaltungslast ergeben.

Diesen Bedenken wird eine gewisse Abmilderung der diesbezüglichen Erhaltungspflicht des Vermieters Rechnung getragen. Den Weg dazu weist eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, in der sich das Höchstgericht erstmals mit der Problematik von Blei im Trinkwasser zu befassen hatte (OGH 7.12.2004, 5 Ob 233/04g). In dieser Entscheidung wurde neben einer Reihe weiterer Überlegungen und Argumente unter anderem darauf Bezug genommen, dass die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte in der fraglichen Wohnung dann nicht überschritten [in der Entscheidung unzutreffend: „unterschritten“] wurden, wenn ein Wasservorlauf von nur einer Minute eingehalten wurde. Unter anderem daraus gelangte der Oberste Gerichtshof zur Verneinung der Erhaltungspflicht des Vermieters, weil mit einem „derart geringfügigen Aufwand“ (gemeint dem Abrinnen-Lassen des Wassers für eine Minute) der Mangel der Trinkwasserversorgung ausgeschaltet werden konnte.

Dieser Gedanke wird in dem in § 6 Abs. 1a MRG aufgegriffen. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 1 und § 3 Abs. 2 Z 2 MRG soll demnach nicht jedenfalls dazu führen, dass der Hauptmieter vom Vermieter gerichtlich die Durchführung entsprechender Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann.

Wenn nämlich die Gesundheitsgefährdung durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen, beseitigt oder so weit verringert werden kann, dass sie nicht mehr erheblich ist, trifft den Vermieter keine Erhaltungspflicht.

Zum Tragen kommen wird diese Einschränkung in erster Linie bei solchen Gesundheitsgefährdungen, die aus der durch Bleileitungen verursachten Bleibelastung des Trinkwassers resultieren (genauer: wenn die Bleibelastung des Trinkwassers entweder auf Bleirohre, die allgemeine Teile des Hauses sind, oder aber auf Bleirohre im Mietgegenstand zurückgeht; andernfalls, nämlich bei Verursachung der Bleibelastung etwa durch die Zuleitungsrohre zur fraglichen Liegenschaft, kommt ja eine Erhaltungspflicht des Vermieters von vornherein nicht in Betracht).

Bei dieser hier wichtigsten Fallgruppe ist unter einer solchen zumutbaren Maßnahme in erster Linie das Abrinnen-Lassen des Wassers durch einen vertretbaren Zeitraum hindurch zu verstehen, wobei ein Zeitraum von einer Minute durchaus tolerabel ist (vgl. neuerlich die Entscheidung des OGH 7.12.2004, 5 Ob 233/04g).

Wird bereits durch diese Abhilfemaßnahme eine Verringerung der Bleibelastung in solchem Ausmaß erreicht, dass von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung nicht mehr gesprochen werden kann, so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter gerichtlich den Austausch der Bleirohre zu fordern.

Die Einschränkungsregelung des § 6 Abs. 1a MRG ist aber allgemein formuliert und kann daher auch auf andere Gesundheitsgefahren als die Bleibelastung des Trinkwassers angewendet werden.