Führt Unternehmenserwerb im Konkurz zur Haftung für Mietzinsverbindlic

Diese Frage hat angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Lage große praktische Bedeutung und ist auf Grund der Entscheidung des OGH vom 16.07.2009, GZ 2 Ob 44/09 y Anlass für einen kurzen Überblick über einige Haftungsfragen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Unternehmens aus der Konkursmasse.

Hintergrund der genannten Entscheidung war, dass die Vermieterin (die spätere Klägerin) ein Geschäftslokal vermietete, die Mieterin ging in Konkurs. Der Masseverwalter trat in die Bestandverträge ein und verpachtete zunächst das Unternehmen der Gemeinschuldnerin der späteren Beklagten zum Zweck der Fortführung. In der Folge kaufte die spätere Beklagte vom Masseverwalter das gemeinschuldnerische Unternehmen, der Masseverwalter zeigte dies der Vermieterin an.

Die Vermieterin war in der Folge der Ansicht, dass die nunmehrige Bestandnehmerin auch für den Mietzinsrückstand vor der Übernahme des Bestandobjektes haften sollte. Schon Erst- und Berufungsgericht traten dieser Ansicht überzeugend entgegen, sodass sich der OGH den Ausführungen des Berufungsgerichtes anschloss. Die Revision war zugelassen worden, weil eine oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehlte, ob § 1409a ABGB auch im Fall eines mit einer Unternehmensveräußerung verbundenen Vertragseintritts an-zuwenden sei.

Im Ergebnis kommt die Judikatur, wonach auch im Fall der Nichtanwendbarkeit des MRG der mit Zustimmung des Vermieters in das Mietverhältnis eintretende Unternehmenserwerber vollständig in die Rechtsstellung des Veräußerers und damit auch in die diesen treffenden Pflichten eintritt, hinsichtlich bestehender Mietzinsrückstände dann nicht zum Tragen, wenn es sich wie hier um einen Unternehmenserwerb im Weg des Konkurses handelt und daher § 1409a ABGB anzuwenden ist. Die in § 1409 ABGB geregelte Haftung des Unter-nehmenserwerbers scheidet in diesen Fällen aus.

Wenngleich § 1409 ABGB nicht auf Fälle einer Vertragsübernahme durch den Unternehmenserwerber zugeschnitten ist, wurde diese Bestimmung auch bei Vertragsübernahme des Unternehmenserwerbers angewendet. Daraus ist abzuleiten, dass auch § 1409a ABGB im Fall einer Vertragsübernahme anzuwenden ist. Dafür sprechen auch die Erläuternden Bemerkungen zum § 1409a ABGB werde doch dort darauf verwiesen, dass ein Sanierungsprogramm gelegentlich nur verwirklicht werden könne, wenn das Unternehmen so veräußert werde, dass der Erwerber nicht nach § 1409 ABGB hafte.

Unternehmensveräußerungen haben im Regelfall den Eintritt des Unternehmenserwerbers in das bestehende Bestandverhältnis zur Folge. Für alle dem vollen Anwendungsbereich des MRG unterliegenden Objekte sieht § 12a MRG einen Vertragseintritt vor. Bei Nichtanwendbarkeit des MRG wird in den meisten Fällen die Zustimmung des Vermieters zum Vertragseintritt vorliegen. In allen diesen Fällen ist jedoch auch § 1409a ABGB anwendbar.

Zusammenfassend hält der OGH dazu fest:

Wer ein Unternehmen im Weg des Konkurses erwirbt, haftet mangels ausdrücklicher Übernahme von Mietzinsschulden des Veräußerers gemäß § 1409a ABGB für diese auch dann nicht, wenn er als Bestandnehmer in das Bestandverhältnis des Veräußerers eintritt.

Bleibt nur noch festzuhalten, dass auch eine Reihe anderer Bestimmungen die Übernahme eines Unternehmens aus der Konkursmasse und dessen Sanierung unterstützen,

Führt der Masseverwalter das Unternehmen fort und verkauft er dieses anschließend, stellt dies einen Unternehmenserwerb dar, wobei die Haftung des Erwerbers für „Altschulden“ auf Grund der Bestimmungen des § 1409 a ABGB, § 38 Abs 5 UGB, 14 Abs 2 BAO, 67 Abs 5 ASVG und 3 Abs 2 AVRAG ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Der Gedanke dahinter ist, dass natürlich nur ein „entschuldetes“ Unternehmen sinnvoll weitergeführt werden kann. Denkbar ist jedoch eine Mietzinsanhebung des Vermieters nach § 12a MRG auf den angemessenen Mietzins, bzw eine Haftung des Erwerbers hinsichtlich der Betriebsanlagengenehmigung.