Für welche Objekte gilt das Mietrechtsgesetz (MRG)?

Zur Beurteilung dieser Frage ist zunächst immer zu klären, welches Bestandobjekt vorliegt und welches Rechtsverhältnis der Nutzung zu Grunde liegt. Schließlich teilt das MRG die Bestandobjekte in verschiedene Kategorien ein und legt fest, für welche Objekte das MRG nicht oder nur teilweise gilt. Die Prüfung erfolgt in drei Schritten:

1. Schritt: Ist Bestandrecht überhaupt anwendbar?

Im ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Nutzung eines Objektes überhaupt aufgrund einer bestandrechtlichen Vereinbarung erfolgt. Die Nutzung könnte auch auf zahlreichen anderen Rechtsgrundlagen erfolgen. Ist dies der Fall, so greift das MRG nicht.

Mögliche andere Rechtsgrundlagen können sein:

Wohngebrauchsrecht,
Wohnungsfruchtnießungsrecht,
Benützungsregelung zwischen Miteigentümern,
Prekarium, etc.

2. Schritt: liegt Miete oder Pacht (v.a. Unternehmenspacht) vor?

Liegt Pacht vor, so greift das MRG nicht. Wichtige Kriterien für das Vorliegen von Unternehmenspacht sind:

Vereinbarung einer Betriebspflicht,
Lebendes Unternehmen samt Räumen und Betriebsmittel (Einrichtung und Warenlager), Kundenstock und Gewerbeberechtigung,
Objekt in Einkaufszentrum, Bahnhof.

3. Schritt: liegt Miete vor, ist das Objekt ganz oder teilweise vom MRG ausgenommen?

Das MRG gilt grundsätzlich nur bei Raummiete, nicht für Miete unbebauter Flächen,

Ausnahme 1: mitgemietete Fläche (teilt Schicksal der Hauptsache),
Ausnahme 2: Miete einer Liegenschaft samt Gebäude,
Ausnahme 3: Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikates für Wohn- oder Geschäftszwecke.

Das MRG gilt nur bei Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken, auch bei Wohnungsteilen, ausgenommen sind daher aber „neutrale Objekte“, wie Bastelraum, Proberaum, etc.

Sind diese Kriterien erfüllt, legt das MRG fest, welche Objekte vom MRG voll oder teilweise ausgenommen sind.

Voll-Ausnahmen vom MRG:

Gewerbe: Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs- Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden,
Heime: Mietgegenstände, die im Rahmen eines hierfür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden,
betreutes Wohnen: Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,
„Dienstwohnung“: Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,
½ Jahr befristet: max. ½-Jahres Mietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit,
½ Jahr befristet: max. ½-Jahres Mietvertrag über eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,
Ferienwohnung: Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden,
2-Objekt-Haus: Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

Teilausnahmen vom MRG, es gilt im Wesentlichen nur der „Kündigungsschutz“:

nicht geförderte Neubauten: Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
Dachbodenausbauten: Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,
Wohnungseigentum: Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist,
Wirtschaftspark: Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der GewO betrieben werden.

LIEGT KEINE DIESER VOLL- ODER TEILAUSNAHMEN VOR, SO GILT DAS MRG ZUR GÄNZE!