Grunderwerb – Erleichterung für EU-Bürger

Der Grunderwerb durch EU-Bürger wird einfacher. Aufgrund einer Entscheidung des OGH ist vorab keine Negativbestätigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz mehr einzuholen.

In der Versteigerungstagsatzung vom 21. August 2006 beantragte der deutsche Staatsangehörige Ulrich D***** die Zulassung als Bieter. Er legte einen Personalausweis der Bundesrepublik Deutschland, nicht aber eine Negativbestätigung iSd § 5 Abs 4 des Wiener
AusländergrunderwerbsG LGBl 1998/11 idgF vor. Das Erstgericht ließ den Antragsteller als Bieter nicht zu und erteilte der Meistbietenden um das Meistbot von 65.000 EUR den Zuschlag an dem versteigerten, mit Wohnungseigentum verbundenen Liegenschaftsanteil.

Der nicht zugelassene Bieter erhob Widerspruch gegen die Zuschlagserteilung.

Der OGH dazu zusammengefasst:

Das österr. Grundverkehrsrecht der Länder darf wegen des Anwendungsvorrangs des EU-Rechts mit diesem nicht in Widerspruch stehen. Nationale Beschränkungen des Grunderwerbs durch EU-Bürger sind nach den in der Entscheidung 5 Ob 58/04x zitierten Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH C-302/97 – Slg der Rechtsprechung 1999 I-03099, Klaus Konle gegen Republik Österreich = wbl 1999, 405; C-515/99 u.a. – Slg der Rechtsprechung 2002 I-02157, Hans Reisch und andere gegen Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg und Grundverkehrsbeauftragter des Landes Salzburg u.a.) wegen der grundlegenden Freiheiten des Gemeinschaftsrechts (u.a. der Freizügigkeit der Arbeitnehmer, der Niederlassungsfreiheit, der Kapitalverkehrsfreiheit) nur zulässig, wenn sie im allgemeinen Interesse gelegen sind, nicht diskriminierend angewandt werden und nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit das gleiche Ergebnis nicht mit gelinderen Mitteln erreicht werden kann…

Nach der Rsp des EuGH sei ein „Erklärungsmodell“ nur dann gemeinschaftsrechtskonform, wenn „gänzlich auf eine materielle Prüfung der grundbücherlichen Durchführung des Liegenschaftserwerbs verzichtet werde“, nicht aber ein Verfahren, in dem der EU-Ausländer der Grundverkehrsbehörde das Vorliegen der Ausübung einer der EU-Grundfreiheiten nachzuweisen habe und nur „gegebenenfalls“ eine Negativbestätigung erteilt werde.

Ein „Nachweismodell“ mit vorhergehender Negativbestätigung widerspreche der europarechtlichen Regelung über die Kapitalsverkehrsfreiheit (Art 56 EGV).

Wegen des Anwendungsvorrangs des EU-Rechts verfügte der 5. Senat die bücherliche Einverleibung des Kaufvertrags, obwohl keine Negativbestätigung vorgelegt worden war, aber auch die Zustellung seiner Entscheidung an die Grundverkehrsbezirkskommission zur Ermöglichung einer nachprüfenden Kontrolle des Erwerbsvorgangs durch die Grundverkehrsbehörde (in diesem Sinne folgte er seiner Vorentscheidung 5 Ob 16/02t = SZ 2002/33 = NZ 2003, 124 [Hoyer, 127] = MietSlg 54/10 = immolex 2003, 22 = ZIK 2002, 171).

Weiters stellte der OGH fest, dass die Rechtsfragen sich gleichermaßen stellen, wenn der EU-Ausländer das Grundstück rechtsgeschäftlich oder aber im Wege einer Zwangsversteigerung als Ersteher erwerben will.

…

Daraus folgt iSd vom erkennenden Senat geteilten, in der Vorentscheidung 5 Ob 58/04x vertretenen Ansicht die Unanwendbarkeit der gesetzlichen Bestimmung über die Vorlagepflicht einer Negativbestätigung in der Versteigerungstagsatzung.

Der EU-Ausländer, der seine Zulassung als Bieter anstrebt, hat mit geeigneter Urkunde seine EU-Staatsbürgerschaft nachzuweisen und in Erfüllung der aus den Bestimmungen des Wiener AusländergrunderwerbsG abgeleiteten Erklärungspflicht eine Erklärung dahin abzugeben, welche der im EG-Vertrag bzw. EWR-Abkommen garantierten Freiheiten er in Anspruch nimmt. Auf diese Erklärung hat der Exekutionsrichter hinzuwirken, um so der Grundverkehrsbehörde eine nachprüfende Kontrolle der Rechtmäßigkeit des Grunderwerbs zu ermöglichen.

OGH 21.12.2006, 3Ob258/06x