Haftung bei Dachbodenausbauten im Wohnungseigentum

Abwehr von Immissionen nach § 364 a ABGB: Generell ist die Möglichkeit des Bestehens nachbarrechtlicher Ansprüche zwischen Wohnungseigentümern und auch WE-Bewerbern desselben Hauses im Grundsätzlichen zu bejahen.

Unter diesem Gesichtspunkt eines analogen Ausgleichsanspruchs nach § 364 a ABGB ist fest zu halten, dass bei einem Dachbodenausbau Einwirkungen, die sich zB aus der Abdichtung des Daches ergeben, für den „Betrieb der Anlage“ keineswegs untypisch sind und daher die Haftungsvoraussetzungen grundsätzlich bejaht werden können.

Für die Frage der Haftung nach den §§ 364 ff ABGB kommt es nicht vorrangig auf die formalrechtlich-vertragstypologische Einordnung an, sodass die Qualifikation eines Vertrags nach dem BTVG hier nicht näher zu beurteilen ist.

Für den Fall eines Kaufs nach dem Sicherungsmodell des BTVG (Zusage nach § 40 Abs 2 WEG, Ratenplan nach §§ 9 u 10 BTVG) ist eine Haftung des Käufers nach §§ 364 ff ABGB dann zu verneinen, wenn der Verkäufer Bauwerber betreffend dem Dachbodenausbau war, die Baubewilligung vor dem Abschlusszeitpunkt des Kaufvertrags stammte und erteilt wurde, das Objekt zum Zeitpunkt des Schadenseintritts noch nicht zur Nutzung übergeben war, keine Möglichkeiten der Einflussnahme auf die Bauabwicklung vorgesehen waren und auch im Hinblick auf die Vereinbarungen mit dem Bauunternehmen bereits entsprechende Auflagen erteilt wurden.

Da es für die Frage der Haftung in analoger Anwendung der §§ 364 ff ABGB ua auf einen Zusammenhang zwischen Sachherrschaft und Immission ankommt, ist die Passivlegitimation des Käufers nach § 364 a ABGB daher in einem solchen Fall zu verneinen.

OGH 29. 8. 2006, 5 Ob 82/06d

Anmerkung:

In der Wohnung der Kläger kam es auf Grund eines unsachgemäßen Dachbodenausbaus zu massiven Schäden. Diese klagten in der Folge die Käuferin des „Dachbodens“. Fälschlicherweise, wie sich aus der Entscheidung des OGH ergibt.