Hauptmietzinserhöhung – Verrechnungs- und Verteilungszeitraum

Durch eine rechtskräftige Entscheidung nach den §§ 18 f MRG wird rechtsgestaltend in Privatrechtsverhältnisse, nämlich Mietzinsvereinbarungen, eingegriffen, um den Zweck der Finanzierung sonst nicht gedeckten Erhaltungsaufwands sicherzustellen.

Daher verbietet sich nicht nur jede analoge Anwendung der Bestimmungen über die Erhöhung des Hauptmietzinses außerhalb des Bereichs des § 18 MRG, sondern ist auch die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, die diesen Privatrechtseingriff regeln, unabdingbar.

Dabei ist zunächst von Bedeutung, dass es zwar dem billigen Ermessen des Gerichts obliegt, den Beginn oder die Dauer des Verteilungszeitraums festzusetzen, dass aber alle sonstigen Prämissen der Hauptmietzinserhöhung zwingend vom Gesetz geregelt sind.

Zwingend muss der Verteilungszeitraum an den Verrechnungszeitraum unmittelbar anschließen, weil nur so zu gewährleisten ist, dass das nach gesetzlichen Grundsätzen ermittelte „Deckungserfordernis“, soweit es nicht durch den jeweils „anrechenbaren Hauptmietzins“ gedeckt ist, einer Aufteilung zugeführt wird. Eine andere Vorgangsweise steht dem Gericht nicht frei.

Wird eine vorläufige Erhöhung nicht in einem ununterbrochenen Zeitraum gewährt, bezahlen die Mieter aber dennoch den erhöhten Zins weiter, so ist es für die endgültige Erhöhung unumgänglich, mit den Parteien zu erörtern, ob jene Mieter, die während des nicht von der vorläufigen Erhöhung umfassten Zeitraums freiwillig damals nicht geschuldete Mietzinszahlungen leisteten, auf deren Rückforderung oder Nachverrechnung verzichten.

Ist das nicht der Fall, müssen aus der Hauptmietzinsabrechnung jene Beträge entfernt werden, die ganz offenkundig nicht als Mietzinsschuldigkeiten für die betreffenden Zeiträume geleistet wurden, sondern als Mietzins(voraus)zahlungen für Zeiträume, in denen tatsächlich eine Hauptmietzinserhöhung geschuldet wird.

Es ist darauf hinzuweisen, dass die Frage, wie und ob diese Mehrzahlungen den Mietern angerechnet werden, ausschließlich das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter betrifft.

In die Entscheidung über die Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG haben diese Vorauszahlungen jedenfalls nicht einzufließen.

OGH 13. 2. 2007, 5 Ob 240/06 i