Hausverlosungen

Offene rechtliche Fragen: Hausverlosungen sind der neue Trend. Doch es gibt offene Fragen. Wir können Sie bei Klärung der rechtlichen Fragen unterstützen.

Wir haben einige Hausverlosungen analysiert. Hier ein kurzer Überblick über die bestehenden Probleme.

Zunächst ist im Internet gar nicht feststellbar, ob die Verlosung tatsächlich vom berechtigten Eigentümer veranstaltet wird. Hier liegt eine beträchtliche Manipulationsmöglichkeit. Eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer oder dem Treuhänder ist praktisch in keinem Fall möglich.

Die Verlosungsbedingungen (rechtlich als AGB zu werten) sind samt und sonders sehr kurz gehalten und insgesamt weit unter dem Standard, wie er für eine Immobilientransaktion eingehalten werden sollte.

Im Einzelnen ergeben sich etwa folgende Probleme:

1. Grundsätzliche rechtliche Fragen: Zunächst ist überhaupt unklar, ob die Durchführung derartiger Verlosungen rechtlich zulässig ist.

1.1. Glückspielgesetz: Das BMF ist der Ansicht, dass die Verlosung eines Objektes durch eine Privatperson glückspielrechtlich zulässig ist. Die unternehmerische Tätigkeit in diesem Zusammenhang ist aber auch glückspielrechtlich unzulässig, d.h. „Verlosungsplattformen“ oder die unternehmerische Beteiligung von Notaren und Rechtsanwälten an Verlosungen sind unzulässig.

1.2. Strafrecht:Probleme könnte auch der § 168 StGB machen, der das Veranstalten oder Fördern von Glückspielen gegen Entgelt untersagt, wobei fraglich erscheint, ob die glückspielrechtliche Zulässigkeit das strafrechtliche Verbot aushebeln kann. Selbst wenn dies der Fall sein sollte (woran berechtigte Zweifel bestehen) gilt dies nicht für unternehmerische Beteiligte an einer derartigen Verlosung (Betreiber einer Verlosungsplattform, Notar, Rechtsanwalt).

1.3. Geldwäsche:Da der Lospreis jeweils unter der Wertgrenze von € 15.000,– liegt und sich der Gewinner zur Unterfertigung der grundbuchsfähigen Urkunde jedenfalls identifizieren muss, erscheinen die Geldwäschebestimmungen diesbezüglich unproblematisch. Anders verhält sich der Fall dann, wenn ein Teilnehmer so viele Lose zeichnet, dass die Wertgrenze überschritten wird, im Extremfall wenn ein Teilnehmer alle Lose zeichnen würde. Hier würde sich der Verdacht der Geldwäsche geradezu aufdrängen.

2. Rechtliche Probleme im Detail am Beispiel der analysierten Verlosungsbedingungen:

2.1. Die Informationen über die Immobilie sind in der Regel als äußerst unzureichend zu bezeichnen:

2.1.1. so ist zwar überall die EZ und das Grundbuch angegeben, ein Grundbuchsauszug lag nur in einem Fall vor,
2.1.2. nachvollziehbare Unterlagen über den rechtlichen (etwa Flächenwidmung, Baugenehmigung, Fertigstellungsanzeige) und baulichen Status der Immobilie (Sachverständigengutachten) werden nicht zur Verfügung gestellt, ein beträchtliches Risiko für den Gewinner,
2.1.3. die Besichtigung der Immobilie ist in der Regel nicht möglich, in einem Fall wurde eine Sammelbesichtigung in Aussicht gestellt.

2.2. Eine Aufklärung über Risiken für den Gewinner findet praktisch nicht statt, was insbesondere deshalb bedenklich ist, da es sich bei den Teilnehmern in der Regel um Konsumenten handeln wird. Dadurch ergeben sich für den Gewinner unkalkulierbare Risiken. Beispielsweise sei nur angeführt:

2.2.1. In keinem einzigen Fall wird über mögliche Haftungen des Gewinners informiert, etwa für auf der Liegenschaft haftende Abgaben, Auflagen, etc., oder hinsichtlich der Mithaftung für die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr.

2.2.2. Die Lastenfreistellung ist bis auf zwei Fälle völlig unzureichend geregelt, ansonsten wird nur die Geldlastenfreiheit bzw die Freiheit von bücherlichen Rechten zugesagt, es bleibt also offen, ob der Gewinner etwa Bestandrechte oder allenfalls bestehende (offenkundige) Dienstbarkeiten zu übernehmen hat.

2.3. In allen Fällen ist die Gewährleistung für die Immobilien zur Gänze ausgeschlossen, was jedenfalls gegenüber Konsumenten klar rechtswidrig ist.

2.4. Annahme des Gewinns:

2.4.1. Die Gewinner müssen den Gewinn innerhalb einer mehr oder weniger willkürlich gewählten Frist annehmen. Auf die Vorgangsweise etwa bei Ortsabwesenheit des Gewinners wird in keinem Fall Bezug genommen.
2.4.2. Die Notwendigkeit der Annahme ermöglicht andererseits dem Gewinner noch, aus der Transaktion „auszusteigen“, wenn er Bedenken hinsichtlich der Liegenschaft bekommt. Praktisch wird dies aber Probleme aufwerfen, denn falls der Gewinner vor der Annahme noch relevante Informationen über die Immobilie erhalten möchte, ist er diesbezüglich vom goodwill des Verlosers abhängig.

2.5. Die gesamte weitere Abwicklung der Transaktion ist nur andeutungsweise und damit unzureichend geregelt:

2.5.1. Die Treuhandbedingungen, die zwischen dem Verloser und dem Treuhänder abgeschlossen wurden, sind teilweise in den Verlosungsbedingungen nur kurz angesprochen, liegen aber im Detail nicht vor.
2.5.2. Rechtliche Grundlagen, die dem Treuhänder die Umsetzung der Transaktion ermöglichen, sind in keinem Fall erwähnt, etwa das Vorliegen einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder eine Vollmacht, die dem Treuhänder die Unterfertigung der grundbuchsfähigen Urkunde ermöglicht, wenn der Verloser diese nicht unterfertigt.
2.5.3. Die vom Gewinner zu unterfertigende grundbuchsfähige Urkunde liegt in keinem Fall vor.

2.6. Benötigt der Gewinner für den Erwerb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, so ist er nach den Verlosungsbedingungen ausgeschlossen, sondern muss er innerhalb sehr kurzer Fristen einen Ersatz nominieren, der diese Genehmigung nicht benötigt. Abgesehen von (verfassungs-)rechtlichen Bedenken gegen eine derartige Vorgangsweise löst dies einen weiteren Erwerbsvorgang aus, für den Grunderwerbsteuer anfällt, wofür der Gewinner wieder haften würde. Auch über dieses Risiko wird in keinem Fall aufgeklärt.

2.7. Die Kosten bei Nichtverlosung sind beträchtlich:

2.7.1. Die Mindestanzahl der Lose wird definiert, wird diese nicht erreicht findet eine Verlosung gar nicht statt.
2.7.2. Für diesen Fall wird angekündigt, den Lospreis unter Abzug einer Bearbeitungsgebühr von ca. 20 % zu refundieren. Lediglich in einem Fall wird erst bei der Registrierung der Mindestanzahl der Teilnehmer die Zahlung des Lospreises fällig, sodass bei der Nichterreichung der Teilnehmerzahl keine Gebühr anfällt.

2.8. Nach Annahme des Gewinns und Erwerb des Eigentums stehen dem Gewinner natürlich die üblichen Rechtsbehelfe offen (etwa Gewährleistung, Schadenersatz, Anfechtung, etc), fraglich bleibt natürlich, ob diese tatsächlich durchsetzbar sind.