Höchstprovision für befristete Mietverträge nicht verfassungswidrig

VfGH weist Beschwerde einer Immobilienmaklerin in diesem Zusammenhang ab. Eine Immobilienmaklerin hatte die Bestimmungen der Immobilienmaklerverordnung beim Verfassungsgerichtshof angefochten, wonach bei der Vermittlung von höchstens auf drei Jahre befristeten Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern vom Mieter die Provision den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen darf (§ 20 Abs 1 Immobilienmaklerverordnung).

Hilfsweise wurde die Bestimmung angefochten, wonach in diesen Fällen bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder dessen Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag die Provision höchstens einen halben monatlichen Bruttomietzins entsprechen darf (§ 20 Abs 3 Immobilienmaklerverordnung).

Der Verfassungsgerichtshof hat diese Beschwerde mit folgender (auszugsweisen) Begründung abgewiesen.

Nach der ständigen Judikatur zum verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Freiheit der Erwerbsbetätigung gemäß Art. 6 StGG (s. zB VfSlg. 10.179/1984, 12.921/1991, 15.038/1997, 15.700/1999, 16.120/2001, 16.734/2002 und 17.932/2006) sind gesetzliche, die Erwerbs(ausübungs)freiheit beschränkende Regelungen auf Grund des diesem Grundrecht angefügten Gesetzesvorbehaltes nur dann zulässig, wenn sie durch das öffentliche Interesse geboten, zur Zielerreichung geeignet, adäquat und auch sonst sachlich zu rechtfertigen sind. Für Verordnungen, die auf Grundlage eines im Schutzbereich des Grundrechts ergangenen Gesetzes ergangen sind, gilt sinngemäß dasselbe (VfSlg. 19.033/2010). Sie sind gesetzlos, wenn sie bei verfassungskonformer, die Schranken der Erwerbs(ausübungs)freiheit wahrender Auslegung der Verordnungsermächtigung keine gesetzliche Deckung finden (VfSlg. 17.960/2006).

Die angefochtene Regelung des § 20 Abs. 1 Immobilienmaklerverordung verstößt – auch unter Berücksichtigung der Schranken des Art. 6 StGG – nicht gegen § 69 Abs. 2 GewO:

Ziel der Novelle BGBl. II 268/2010 der Immobilienmaklerverordnung war – im Einklang mit der gesetzlichen Verordnungsermächtigung des § 69 Abs. 2 GewO – die Entlastung der Wohnungssuchenden, die im Hinblick auf die stete Steigerung der Bruttomonatsmieten für Wohnungen und Einfamilienhäuser seit 1994 und angesichts der an diese Bruttomonatsmieten gebundenen Höchstprovisionssätze mit immer höheren Kosten zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse konfrontiert waren (vgl. Erläuterungen zur Novelle BGBl. II 268/2010). Dieses Ziel ist ebenso wie das vom Gesetzgeber in § 69 Abs. 2 GewO allgemein verfolgte Ziel des Schutzes des Vertrauens der Konsumenten in die das Gewerbe ausübenden Personen im öffentlichen Interesse gelegen.

Das Mittel der Festlegung eines Höchstprovisionssatzes ist zur Erreichung des Ziels geeignet, schließt eine solche Festlegung doch über die Höchstsätze hinausgehende Vereinbarungen aus. Die Festsetzung eines Höchstprovisionssatzes ist aber auch adäquat. Zwar bewirkt sie eine durchaus erhebliche Beschränkung der Honorargestaltung durch den Immobilienmakler. Allerdings ist die Begrenzung mit einer Monatsmiete auf den Kreis jener Mietverträge beschränkt, die auf nicht mehr als drei Jahre befristet sind, mithin auf Verträge, bei denen der Nutzen für den Mieter aus der Vermittlungstätigkeit typischerweise geringer ist als bei länger oder nicht befristeten Mietverträgen, zumal es dem Immobilienmakler unverändert möglich ist, mit dem Vermieter eine Provision von bis zu drei Monatsmieten zu vereinbaren.

Auch unter Berücksichtung der Schranken des Gleichheitsgrundsatzes verstößt § 20 Abs. 1 Immobilienmaklerverordnung nicht gegen § 69 Abs. 2 GewO. Im Besonderen schafft die Bestimmung keine unsachliche Differenzierung zwischen der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten und unbefristet vermieteten Wohnungen und Einfamilienhäusern einerseits und auf höchstens drei Jahre befristet vermieteten Wohnungen und Einfamilienhäusern andererseits. Mag es auch so sein, dass – wie die Antragstellerin behauptet – die Monatsmiete bei befristetet vermieteten Objekten in Abhängigkeit von der Anwendbarkeit des MRG stark variiert, so ist der Verordnungsgeber unter den der gesetzlichen Grundlage immanenten Sachlichkeitsgesichtspunkten nicht gehindert, in einer Durchschnittsbetrachtung davon auszugehen, dass der Nutzen für den Mieter bei kürzer befristeten Mietverträgen geringer und daher ein niedrigerer Höchstprovisionssatz im Verhältnis zum Mieter gerechtfertigt ist, dies zumal dann, wenn es dem Immobilienmakler freisteht, vom Vermieter für die Vermittlung desselben Objekts bis zu drei Bruttomonatsmieten zu verlangen.

Der Antrag auf Aufhebung des § 20 Abs. 1 Immobilienmaklerverordnung ist daher abzuweisen.

Auch der Eventualantrag ist abzuweisen.

VERFASSUNGSGERICHTSHOF
V 8/11
5. März 2012