Investitionsersatz des Mieters für Heiztherme & Boiler

Gesetzestext:

§ 10 wird wie folgt geändert:

In Abs. 3 Z 1 entfällt der Beistrich am Ende der Ziffer und wird folgende Wendung angefügt:

„sowie die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers,“;

Anmerkung:

Durch die Ergänzung der Z 1 wird dem Hauptmieter ein Investitionsersatzanspruch auch für den Fall eingeräumt, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn mit einer Heiztherme (im Regelfall wohl als Bestandteil einer Etagenheizung) oder mit einem Warmwasserboiler ausgestattet ist, die Heiztherme oder der Boiler in der Folge jedoch defekt wird und vom Hauptmieter auf eigene Kosten ausgetauscht wird.

Auch dabei handelt es sich – ebenso wie in den schon bisher in § 10 Abs. 3 MRG genannten Fällen – um eine beträchtliche Investition des Mieters, die einen Ersatzanspruchs nach § 10 MRG rechtfertigt.

In diesem Kontext sei erwähnt, dass die Erhaltungspflicht für eine Heiztherme oder einen Warmwasserboiler nach der Judikatur durchaus zulässigerweise vertraglich dem Mieter aufgebürdet werden kann (MietSlg 48.219 = immolex 1997/84, 167; ua); und diese Auffassung wird zumindest partiell auch von der Lehre geteilt (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht Rz 15 zu § 8 MRG; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 Rz 4 zu § 8 MRG; Prader/Kuprian, Erhaltungspflichten im Mietobjekt, immolex 2002, 9 [12]; Stabentheiner, Mietrecht Rz 165; aA H. Böhm in Schwimann, ABGB2 IV Rz 44 zu § 8 MRG).

Im Hinblick auf die von den meisten Herstellern solcher Geräte angegebene Lebensdauer von Heizthermen von etwa 12 bis 15 Jahren (für Warmwasserboiler gilt in etwa Gleiches) wurde für die Thermen- oder Boilererneuerung – durch Einfügung in die Z 1 – eine zehnjährige Abschreibungsdauer vorgesehen.

Manche Hersteller unterscheiden zwischen an der Wand befestigten Heizthermen und am Boden montierten Heizkesseln. Im Sinn dieser Unterscheidung gilt der neu geschaffene Investitionsersatzanspruch auch für die Erneuerung von Heizkesseln.

Das Wort „solchen“ bedeutet, dass der Warmwasserboiler bei Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden war und in der Folge schadhaft wurde.

Die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses an Stelle einer defekt gewordenen Heiztherme wurde nicht in die Bestimmung aufgenommen, weil eine solche Maßnahme unter bestimmten Voraussetzungen ohnehin unter § 10 Abs. 3 Z 1 MRG subsumiert werden kann.

Eine Bestimmung, wonach der neue Investitionsersatzanspruch dem Mieter nur dann zustehe, wenn er vor dem Thermen- oder Boilertausch den Vermieter von dem Defekt des alten Geräts und dem beabsichtigten Gerätetausch in Kenntnis gesetzt habe, wodurch dem Vermieter einerseits die Möglichkeit gegeben werden soll, sich ein eigenes Bild vom Zustand des alten Geräts und vom Erneuerungsbedarf zu verschaffen, er andererseits nicht vor vollendete Tatsachen gestellt, sondern in die Lage versetzt werden soll, selbst für den Gerätetausch Sorge zu tragen (sodass etwa die Typenwahl oder auch die Entscheidung zwischen Reparatur des alten Geräts oder Ankauf eines neuen uneingeschränkt in der Ingerenz des Vermieters liege), ist nicht erforderlich, zumal sich all dies bereits aus § 10 Abs. 2 MRG ergibt.

Zwar können die Anordnungen des § 10 Abs. 2 und des § 9 MRG nicht uneingeschränkt auf den in § 10 Abs. 3 MRG neu aufgenommenen Fall des Thermen- oder Boilertausches angewendet werden; so muss beispielsweise nach dem Zweck der Regelung (Herstellung einer ausgewogenen Rechtslage im Zusammenhang mit der Wärmeversorgung des Bestandobjekts) der Mieter hier keineswegs zwei Monate auf die Zustimmung des Vermieters warten (ein möglicherweise zweimonatiges Frieren bei defekter Therme wird dem Mieter also nicht zugemutet; im Übrigen wird häufig ohnehin bereits im Mietvertrag die Instandhaltungspflicht für die Therme dem Mieter aufgebürdet). W

ohl aber ist hier das in § 9 Abs. 1 und in § 10 Abs. 2 MRG genannte Erfordernis der Anzeige der beabsichtigten Maßnahme anwendbar.

Zur Vermeidung von Missverständnissen sei klargestellt, dass der neu geschaffene Investitionsersatzanspruch des Mieters für die Erneuerung einer Therme oder eines Boilers keine Auswirkungen auf die dem Mieter wegen eines Ausfalls der im Mietgegenstand vorhandenen Heiztherme bzw. des Warmwasserboilers zustehenden Ansprüche gemäß § 1096 ABGB hat; diese Ansprüche stehen dem Mieter also unbeschadet der hier vorgesehenen Neuregelung weiterhin zu.