Kauf einer Immobilie – wichtige Begriffe

In der Folge werden wichtig Begriffe beim Immobiliekauf im Überblick erläutert.

Kauf: Kauf ist die Überlassung von Sachen (etwa einer Immobilie) an einen anderen gegen Geld.

Kaufvertrag: Ein Kaufvertrag ist die formfreie Einigung der Parteien über Ware und Gegenleistung, bei Immobilien über die konkrete Immobilie und deren Preis.

Der Abschluss des Kaufvertrages erfolgt entweder in einem einheitlichen Vorgang oder durch Abgabe eines Angebotes und dessen Annahme.

Werden Nebenpunkte (z.B. Finanzierung, Kosten, etc) in die Verhandlungen einbezogen, so muss auch über diese Punkte Einigung erzielt werden.

Achtung:
Für bestimmte Fälle ist die Einhaltung einer bestimmten Form erforderlich, etwa die Notariatsaktsform für Kaufverträge zwischen Ehegatten oder Schenkungen ohne wirkliche Übergabe.

Eigentumserwerb: Das Eigentum an Immobilien wird durch einen Rechtsgrund (etwa Kauf) und die Eintragung im Grundbuch erworben. Damit die Eintragung im Grundbuch erfolgen kann, muss der Kaufvertrag schriftlich er-richtet und von den Parteien beglaubigt unterschrieben werden.

Kaufpreis: Der Kaufpreis muss bestimmt oder bestimmbar sein und in barem Geld bestehen.

Für den Kaufpreis einer Liegenschaft kann Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden. Die Details dazu sind vorab genau mit einem Rechts- oder Steuerberater abzuklären.

Zahlung des Kaufpreises: Dabei handelt es sich um einen der heikelsten Punkte in einem Kaufvertrag über eine Immobilie. Einerseits ist sicherzustellen, dass der Käufer Eigentum wie vereinbart erwirbt, andererseits muss gewährleistet sein, dass der Verkäufer den Kaufpreis tatsächlich erhält.

Der Ausgleich dieser Interessen erfolgt in der Regel durch die Einschaltung eines Treuhänders und Hinterlegung des Kaufpreises bei diesem.

Treuhänder: Der Treuhänder – ein Anwalt oder Notar – gleicht die verschiedenen Interessen zwischen Käufer und Verkäufer aus und hat z.B. sicherzustellen, dass das Eigentum des Käufers eingetragen wird, der Verkäufer den Kaufpreis erhält und das den Kaufpreis finanzierende Kreditinstitut pfandrechtlich sichergestellt wird.

Die Übernahme einer Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt oder Notar hat ver-pflichtend im Rahmen der Treuhandeinrichtungen der Anwaltskammern oder der Notariatskammer zu erfolgen. Dadurch ist eine größtmöglicher Schutz des Käufers samt entsprechender Versicherung gegeben. (siehe Treuhandschaft)

Finanzierung des Kaufpreises, Pfandrecht: Finanziert der Käufer den Kaufpreis ganz oder zum Teil durch ein Kreditinstitut, so ist zu dessen Gunsten in der Regel ein Pfandrecht im Grundbuch einzutragen. Die Details sind einerseits zwischen dem Käufer und dem Kreditinstitut, andererseits zwischen dem Kreditinstitut und dem Treuhänder zu regeln.

Bedingungen beim Liegenschaftskauf: Durch eine Bedingung wird die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages von einem ungewissen Umstand abhängig gemacht.

Eine der wesentlichsten Bedingungen beim Liegenschaftskauf betrifft die Genehmi-gung des Rechtsgeschäfts durch eine Behörde, etwa durch das Verlassenschaftsgericht, das Pflegschaftsgericht, das Konkursgericht oder eine Grundverkehrskommission.

Daneben sind zahlreiche weitere aufschiebende oder auflösende Bedingungen mög-lich.

Übergang des Besitzes, der Nutzung, der Lasten und Gefahren: Da beim Kauf einer Liegenschaft zwischen bücherlicher Übergabe und tatsächlicher Übergabe unterschieden wird, ist es erforderlich, ausdrücklich einen Stichtag für die Übergabe und damit den Übergang des Besitzes an der Liegenschaft zu vereinbaren. Mit dem Stichtag sind wichtige Rechtsfolgen verbunden, etwa der Nutzungsbeginn durch den Käufer, die Übernahme der Lasten (Betriebskosten, etc.) durch den Käufer, die Tragung der Gefahr für zufälligen Untergang oder Verschlechterung der Immobilie, die Abwehr von Störungen (Besitzstörung, etc), die weitere Verfügung über die Liegenschaft (weiterverkaufen oder vererben, etc).

Gewährleistung: Der Käufer hat die Pflicht, für Sach- und Rechtsmängel einzustehen, die die Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe aufweist. Allfällige bestehende Mängel sollten bei Übergabe in einem Mängelprotokoll festgehalten werden.

Die Frist zur Geltendmachung der Gewährleistung beträgt bei Liegenschaften drei Jahre.

Werden auf der Immobilie Altlasten befürchtet oder vermutet, so sind besondere Vorkehrungen zu treffen.

Rechte und Lasten an Liegenschaften: Das weitere Schicksal bücherlicher Rechte und Lasten an Liegenschaften ist im Kaufvertrag detailliert zu regeln. Solche Rechte und Lasten können etwa gelöscht werden oder sind vom Käufer mit oder ohne Anrechnung auf den Kaufpreis zu übernehmen.

Bei bestimmten Rechten oder Lasten sind die daraus Berechtigten in die Regelungen mit einzubeziehen.

Die wichtigsten bücherlichen Rechte und Lasten sind:
Pfandrecht,
Dienstbarkeiten,
Reallasten,
Wohnungseigentum,
Baurecht,
Fruchtgenussrecht,
Wohnungsgebrauchsrecht,
Veräußerungs- und Belastungsverbot,
Wiederkaufsrecht,
Vorkaufsrecht,
Bestandrecht,
Superädifikate,
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen.