Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

Gesetzestext:

(1) Sind die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs. 2 Z 2) säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und in die Begründung von Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist.

Ist die Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht möglich, etwa weil nicht jedem Miteigentümer ein Objekt zugewiesen werden kann, so kann im Urteil über die Klage entgegen der Bestimmung des § 3 Abs. 2 ausnahmsweise die Einverleibung von Wohnungseigentum nur an dem dem Kläger zugesagten Objekt vorgesehen werden.

…

(5) Wird auf Grund einer Klage nach Abs. 1 Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten begründet, so hindert dies nachfolgende Anmerkungen der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) nicht.

Anmerkung:

Ausnahmsweise keine „Gesamtbegründung“ von Wohnungseigentum!

Es ist darauf hinzuweisen, dass ein Antagonismus zwischen dem Ausschluss partiellen Wohnungseigentums im § 3 Abs. 2 WEG 2002 einerseits und dem Erwerberschutz des § 43 WEG 2002 andererseits besteht.

Die Vermeidung wohnungseigentumsrechtlicher Mischhäuser muss aber im Konfliktfall hinter die Sicherstellung eines effizienten Erwerberschutzes zurücktreten.

Daher ist die Wohnungseigentumsbegründung auf Grund eines stattgebenden Urteils über eine Klage nach § 43 WEG 2002 auch dann zulässig sei, wenn sie sich nur auf einen Teil der nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehenen wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht.

Das Gesetz geht nunmehr für die Klage nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 grundsätzlich von dem mit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 eingeführten Ausschluss einer bloß partiellen Wohnungseigentumsbegründung aus, jedoch ist eine teilweise Wohnungseigentumsbegründung zur Gewährleistung lückenlosen Erwerberschutzes dann zuzulassen, wenn die Wohnungseigentumsbegründung an allen Objekten nach Lage des Falles unmöglich ist.

Grundsätzlich ist daher die Einverleibungsklage auf Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen, gewidmeten Objekten zu richten ist, das Gericht hat auf Grund einer solchen Klage den oder die Liegenschaftseigentümer zur Einwilligung in die Einverleibung des Wohnungseigentums an allen diesen Objekten zu verpflichten.

Das Gericht kann auf Grund einer solchen Klage ausnahmsweise dann die Einverleibung von Wohnungseigentum bloß an dem dem Kläger zugesagten Objekt vorsehen (also den oder die Liegenschaftseigentümer zur Einwilligung in die nur partielle Wohnungseigentumsbegründung verpflichten), wenn die „Gesamtbegründung“ von Wohnungseigentum im Sinn des ersten Satzes des § 43 Abs. 1 sowie des § 3 Abs. 2 WEG 2002 im konkreten Fall nicht möglich ist.

Als Beispiel für eine solche Unmöglichkeit wird der Fall angeführt, dass bei der Wohnungseigentumsbegründung an der gesamten Liegenschaft nicht jedem Miteigentümer ein Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen werden könnte.

Bei dieser Möglichkeit handelt es sich aber nur um ein „Ausstiegsszenario“ gegenüber der grundsätzlich anzustrebenden Wohnungseigentumsbegründung an allen Objekten, was verhindern soll, dass der klagende Wohnungseigentumsbewerber mit seinem Einverleibungsanspruch wegen objektiver Unmöglichkeit der „Gesamtbegründung“ auf der Strecke bleibt.

Aus der Formulierung ergibt sich weiters, dass in einem solchen Ausnahmefall der klagende Wohnungseigentumsbewerber nicht etwa eine „Einzelbegründungsklage“ erheben oder eine ursprüngliche „Gesamtbegründungsklage“ auf ein Begehren auf Wohnungseigentumsbegründung nur an dem ihm zugesagten Objekt umstellen müsste. Vielmehr ist eine Klage auf Wohnungseigentumsbegründung an allen Objekten eine taugliche Grundlage für eine wegen Unmöglichkeit der „Gesamtbegründung“ vorzusehende Wohnungseigentumsbegründung nur am zugesagten Objekt. Nach dem mit diesem Kombinationsmodell verbundenen Regelungswillen soll es für den klagenden Wohnungseigentumsbewerber auch keine negativen Prozesskostenfolgen haben, wenn das Gericht auf Grund seiner „Gesamtbegründungsklage“ letztlich bloß eine „Einzelbegründung“ vorsieht.

Als Basis für die so neu gestaltete Einverleibungsklage des § 43 Abs. 1 WEG 2002 wurde auch die Bestimmung des § 37 Abs. 2 Z 2 WEG 2002 entsprechend neu gestaltet.

Ergänzend zu der (nach dem oben Gesagten als Regelfall anzusehenden) Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen, gewidmeten Objekten auf Grund einer Einverleibungsklage nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 wird – eingedenk der Judikatur zur Unzulässigkeit von Anmerkungen der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum bei bereits bestehendem Wohnungseigentum (vgl. etwa MietSlg 52.609 mwN) – in einem neuen § 43 Abs. 5 WEG 2002 angeordnet, dass die auf Grund einer solchen „Gesamtbegründungsklage“ vollzogene Wohnungseigentumsbegründung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum zugunsten anderer Wohnungseigentumsbewerber nicht entgegensteht.

Siehe dazu auch die Übergangsbestimmung in § 58 Abs. 7 WEG 2002, die die „Frustration“ vor dem In-Kraft-Treten dieser Novelle erhobener Einverleibungsklagen verhindern soll.