Neufestsetzung der Nutzwerte durch neues Nutzwertgutachten

Gesetzestext:

„Die Nutzwerte können auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten (Abs. 1) oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung (Abs. 2 oder 3) festgesetzt werden, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen.“

Anmerkung:

Im neuen § 9 Abs. 6 WEG 2002 wird eine weitere Möglichkeit (neben der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung) dafür geschaffen, eine Änderung der Nutzwerte herbeizuführen.

Diese Erweiterung der Möglichkeiten fußt auf der Überlegung, dass ein Einschreiten der Schlichtungsstelle oder des Gerichts dann nicht erforderlich scheint, wenn sich sämtliche Wohnungseigentümer über die Änderung der Nutzwerte auf Grundlage eines neuen Nutzwertgutachtens einig sind.

Daher wird nun im neuen Abs. 6 des § 9 WEG 2002 angeordnet, dass eine solche Änderung gegenüber der bisherigen Nutzwertermittlung oder -festsetzung auch durch die Einholung eines neuen Nutzwertgutachtens verbunden mit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zu den Ergebnissen dieses neuen Gutachtens bewirkt werden kann.

Diese Zustimmungserklärungen müssen in grundbuchsfähiger Form abgegeben werden, also in Schriftform und mit beglaubigten Unterschriften.

Aus der Formulierung, wonach den „Ergebnissen dieses Gutachtens“ zugestimmt werden muss, ergibt sich, dass eine vor Vorliegen des Gutachtens – gleichsam blanko – erklärte Zustimmung nicht ausreicht.

Wenn zu Gunsten eines Wohnungseigentumsbewerbers die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist, setzt die einvernehmliche Änderung der Nutzwerte auch voraus, dass dieser Wohnungseigentumsbewerber den Gutachtensergebnissen zustimmt. Dies ergibt sich bereits aus § 37 Abs. 5 WEG 2002, sodass eine gesonderte Anordnung über das Zustimmungsrecht eines solchen Wohnungseigentums-bewerbers in § 9 Abs. 6 WEG 2002 entbehrlich ist.

Die Möglichkeit zur Änderung der Nutzwerte durch Gutachten und einstimmige Zustimmung besteht immer, unabhängig davon, ob die bestehenden Nutzwerte durch Nutzwertgutachten (gemäß § 9 Abs. 1 WEG 2002) ermittelt oder durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle (gemäß § 9 Abs. 2 oder 3 WEG 2002) festgesetzt wurden.

Zur Klarstellung ist auch darauf hinzuweisen, dass eine solche einvernehmliche Änderung der Nutzwerte sowohl vor als auch nach der erstmaligen Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch möglich ist. Praktische Relevanz wird die Bestimmung freilich in der Regel nur dann haben, wenn bereits Wohnungseigentum im Grundbuch einverleibt ist, weil andernfalls ja einfach das bisherige Nutzwertgutachten durch ein neues Nutzwertgutachten ausgetauscht und dieses neue Gutachten der Antragstellung auf Wohnungseigentumseinverleibung zugrunde gelegt werden könnte. Eine gewisse Bedeutung auch für die Zeit vor erstmaliger Einverleibung des Wohnungseigentums kann die Neuregelung freilich dann haben, wenn die ursprüngliche Nutzwertermittlung durch das Gutachten bereits Fundament der Vertragsverhandlungen zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerbern war und daher nicht mehr ohne entsprechende vertragliche Erklärungen geändert werden könnte.