Neuregelung der Teilungsklage der Eigentümerpartner

Gesetzestext:

„Der vertragliche Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft (§ 830 ABGB) bedarf der Schriftform und ist nur für drei Jahre ab Abschluss der jeweiligen Ausschlussvereinbarung rechtswirksam.

Ausnahmsweise kann ein solcher Aufhebungsausschluss auch für längere Zeit oder unbefristet vereinbart werden, wenn für einen der Partner eine bloß dreijährige Bindung aus triftigen Gründen, etwa wegen seines hohen Alters, unzumutbar wäre.

Eine Ausschlussvereinbarung kann schriftlich beliebig oft wiederholt werden.

Sind die Partner Ehegatten und dient ihr Wohnungseigentumsobjekt wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage des anderen unzulässig.

Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt einem minderjährigen Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während dessen Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen unzulässig.“

Anmerkung:

Grundsätzlich kann jeder der Partner jederzeit die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft durch Teilungsklage begehren. Der andere kann ihm lediglich Unzeit oder eigenen Nachteil im Sinne des § 830 ABGB entgegen halten.

Die Möglichkeit zur Erhebung der Teilungsklage kann auch nicht ganz grundsätzlich vertraglich ausgeschlossen werden, die sich aus dem Gesetz ergebenden Schranken einer Ausschlussvereinbarung sind zu beachten.

Die bisherige verhältnismäßig starre Regelung wird jedoch gelockert.

Nunmehr ist eine Ausschlussvereinbarung hinsichtlich einer Teilungsklagte auch noch beliebig lange nach bücherlicher Einverleibung der Partnerschaft zulässig ist (§ 13 Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF) und kann auch ohne weiteres wiederholt geschlossen werden kann (§ 13 Abs. 6 dritter Satz WEG 2002 nF).

Bei dieser Gelegenheit wurde für eine solche Ausschlussvereinbarung allerdings ein Schriftformerfordernis eingefügt, zumal es einerseits aus Gründen der Beweissicherung und andererseits mit Blick auf die davon ausgehende Warnfunktion (etwa in die Richtung: „Achtung, ich binde mich jetzt wohnungseigentumsrechtlich an meinen Partner, ohne dass diese Bindung in den kommenden drei Jahren aufgelöst werden könnte!“) berechtigt ist, die Wirksam-keit einer solchen Ausschlussvereinbarung an die Einhaltung der Schriftform zu knüpfen (§ 13 Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF).

Eine Übergangsbestimmung zur Statuierung dieses Schriftformgebots findet sich in § 58 Abs. 5 WEG 2002.

Unzulässigkeit der Teilungsklage:

In der Praxis gibt es Konstellationen, bei denen angesichts der spezifischen Bedürfnisse der Eigentümerpartner mit einem höchstens auf drei Jahre gesicherten Bestehen der Eigentümerpartnerschaft nicht das Auslangen gefunden werden kann.

Beispiel:

Nach dem Tod des bisherigen Wohnungseigentümers bilden nun dessen schon hochbetagte Ehegattin und ein – allenfalls bereits volljähriges – Kind des Verstorbenen eine Eigentümerpartnerschaft an der Wohnung. In einem solchen Fall wäre es für die Ehegattin auf Grund ihres Alters unzumutbar, möglicherweise nach drei Jahren mit einer Teilungsklage des Kindes konfrontiert zu werden. Daher ist in solchen besonders gelagerten Fällen das Interesse eines Partners an einem auch über die Dreijahresgrenze hinaus gesicherten Bestand der Partnerschaft höher einzuschätzen als die grundsätzlich anzuerkennende Auflösungsmöglichkeit nach Ablauf einer überschaubaren Zeit. Da dieses Bestandsinteresse durch die nur sehr restriktiv gehandhabten Teilungshindernisse des § 830 ABGB (Unzeit, Nachteil der Übrigen) nicht ausreichend sichergestellt ist, wurde eine Ausnahmeregelung geschaffen, die abweichend vom Grundsatz bloß dreijähriger Wirksamkeit eines Teilungsverzichts aus triftigen Gründen eine längere oder auch unbefristete Bindung der Partner aneinander zulässt.

Durch die Formulierung („ausnahmsweise“, „triftige Gründe“, „unzumutbar“) wird der gesetzgeberische Wille deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Bestimmung nur bei besonders gelagerten Anknüpfungsmomenten (zB Alter oder schwere Krankheit eines Partners) zum Tragen kommen kann und somit im Regelfall für einen Teilungsverzicht sehr wohl die zeitliche Wirksamkeitsgrenze von drei Jahren gemäß § 13 Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF zu beachten ist.

Sind die Partner Ehegatten und dient ihr Wohnungseigentumsobjekt wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage des anderen unzulässig.

Zur Teilungsklage nach Auflösung der Ehe siehe § 15, weiters die §§ 81 ff EheG zur Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse sowie die Überweisungsregelung des § 235 AußerstreitG.

Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt einem minderjährigen Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während dessen Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen unzulässig.