Neuregelung der Zwangsverwaltung

Die EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) bringt mit Wirksamkeit vom 1.3.2008 Änderungen bei der Zwangsverwaltung von Liegenschaften.

Der Anwendungsbereich der Zwangsverwaltung von Liegenschaften wird – entsprechend dem Vorbild bei der Zwangsversteigerung von Liegenschaften – auf Superädifikate und Baurechte ausgedehnt.

Der Verfahrenslauf bleibt in seiner Grundstruktur erhalten.

Die Zwangsverwaltung wird einerseits für den betreibenden Gläubiger erleichtert, andererseits wird dem Verpflichteten der notwendige – und geringfügig ausgebaute – Schuldnerschutz gewährt.

Als Vereinfachung für den betreibenden Gläubiger ist zu nennen, dass er dem Exekutionsantrag keine Ausfertigung des Exekutionstitels anschließen muss, wenn für die hereinzubringende vollstreckbare Forderung schon ein Pfandrecht an der Liegenschaft rechtskräftig begründet wurde.

Als Verbesserung des Schuldnerschutzes wird vorgesehen, dass die Zwangsverwaltung aufzuschieben ist, wenn zur Hereinbringung derselben Forderung Gehaltsexekution geführt wird und deren Erlös ausreichen wird, die vollstreckbare Forderung im Lauf eines Jahres zu tilgen.

Auch sollen zwecklose, nur Exekutionskosten bringende Exekutionen verhindert werden, indem eine Sperrfrist eingeführt wird, wenn eine Zwangsverwaltung deshalb eingestellt wird, weil keine Einkünfte zu erwarten sind.

Dem selben Zweck dient auch die Bestimmung, dass dem betreibenden Gläubiger zur Deckung der Mindestvergütung des Zwangsverwalters ein Kostenvorschuss aufzuerlegen ist.

Dem Schuldnerschutz dient auch die Regelung, dass dem Schuldner nicht nur die unentbehrlichen Wohnräume, sondern eine getrennte Wohneinheit zu überlassen ist, die die unentbehrlichen Wohnräume enthält.

Der Verfahrensvereinfachung dienen die Regelungen, dass keine obligatorische Übergabe der zu verwaltenden Liegenschaft durch den Gerichtsvollzieher mehr geboten ist und bei der Rechnungslegung, dass einerseits eine Protokollierung der Rechnungslegung bei Gericht nicht mehr möglich ist und andererseits eine Tagsatzung über die Rechnungslegung nicht mehr zwingend stattfinden muss.

Eine im Internet abrufbare Zwangsverwalterliste, die der Insolvenzverwalterliste nachgebildet ist, wird geschaffen.

Weiters wird in die Ediktsdatei die Bestellung des Zwangsverwalters zur Information der Vertragspartner und der Schuldner des Eigentümers der Liegenschaft sowie nach dem Vorbild bei der Zwangsversteigerung die Verteilungstagsatzung aufgenommen.

Die Voraussetzungen zur Bestellung sowie die Unabhängigkeit des Zwangsverwalters wird neu geregelt.

Klarere Regelungen werden auch für den Zeitpunkt des Beginns der Wirkungen der Zwangsverwaltung sowie die Auswirkungen der Zwangsverwaltung auf bestehende Verträge und vorrangige Rechte, etwa Verpfändungen, Zessionen und gerichtliche Pfändungen, getroffen.

Hiebei wird zum Schutz der Vertragspartner festgehalten, dass vom Verpflichteten vor der Zwangsverwaltung abgeschlossene Verträge wirksam sind. Ein Eingriff in diese ist bei bloßer Zahlungsunwilligkeit des Schuldners nicht gerechtfertigt, sondern nur bei Zahlungsunfähigkeit, also bei Konkurseröffnung.

Überdies werden auch Auslegungsfragen bei der Abwicklung der Zwangsverwaltung geklärt, insbesondere wird der Katalog der genehmigungspflichtigen Geschäfte überarbeitet.