Neuregelung des Wohnungseigentums der Partner im Todesfall

Gesetzestext:

(1) Beim Tod eines Partners gilt für den Anteil des Verstorbenen – unter Ausschluss sonstigen Erwerbs von Todes wegen, aber vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs. 5 – Folgendes:

1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungs-eigentum geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über.

2. Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein, wenn der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließt, auf Grund derer der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.

3. Verzichtet der überlebende Partner auf den Eigentumsübergang, so hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.

4. Solange die Möglichkeit des Verzichts besteht, sind die Rechte des überle-benden Partners am Anteil des Verstorbenen auf jene eines Verwalters (§ 837 ABGB) beschränkt.

5. Erwirbt der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen nach Z 1 oder geht dieser Anteil auf Grund einer Vereinbarung nach Z 2 auf eine andere Person über, so gilt für die Eintragung in das Grundbuch § 182 Abs. 3 AußStrG sinngemäß.

(2) Der überlebende Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und Wohnungseigentum gemäß Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der Verlassenschaft nach dem Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils zu bezahlen (Übernahmspreis). Eine einvernehmliche Bestimmung des Übernahmspreises ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist und soweit dadurch nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten des Verstorbenen eingegriffen wird.

(3) Ist der überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des Verstorbenen und war Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem Überlebenden zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, so gilt Abs. 2 nicht. Wenn aber noch ein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, hat der überlebende Partner ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen. Wenn zwar kein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, die Verlassenschaft jedoch ohne eine Zahlung des überlebenden Partners überschuldet wäre, hat der Überlebende bis zur Höhe eines Viertels des Verkehrswerts des Mindestanteils den zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlichen Betrag an die Verlassenschaft zu bezahlen. Abs. 2 zweiter Satz gilt entsprechend. Ist dem überlebenden Partner die sofortige Zahlung dieses verminderten Übernahmspreises nach seinen Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten sowie seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht mangels einer anders lautenden Vereinbarung auf Antrag die Zahlungspflicht bis zu einer Frist von höchstens fünf Jahren hinauszuschieben oder die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb dieses Zeitraums zu bewilligen; in beiden Fällen ist eine angemessene Verzinsung festzusetzen.

(4) Die in Abs. 2 und 3 bestimmte Zahlungspflicht des überlebenden Partners kann durch letztwillige Verfügung des anderen Partners oder Schenkung auf den Todesfall erlassen werden.

(5) 1. Die Partner können durch schriftliche, mit ihren öffentlich beglaubigten Unterschriften versehene Vereinbarung bestimmen, dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs. 1 Z 1 der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum einer anderen natürlichen Person zukommt. Der durch eine solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch den Erbfall nicht unmittelbar Eigentum am halben Mindestanteil, sondern erhält damit erst einen Anspruch auf dessen Übereignung. Er hat diesen Anspruch innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist durch Anmeldung im Verlassenschaftsverfahren gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu machen. Der Begünstigte hat im Fall eines Nachlasskonkurses das Recht auf Aussonderung des halben Mindestanteils (§ 44 KO), sofern Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung ist, die ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Der Begünstigte hat für die Übereignung des Anteils des Verstorbenen am Mindestanteil den Übernahmspreis nach Abs. 2 an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen; wenn beim Begünstigten aber die in Abs. 3 erster Satz genannten Voraussetzungen entsprechend vorliegen, gilt für ihn Abs. 3; für die Erlassung der Zahlungspflicht des Begünstigten durch letztwillige Verfügung oder Schenkung auf den Todesfall gilt Abs. 4.

2. Unterlässt der Begünstigte die fristgerechte Verfolgung seines Anspruchs, so tritt der Eigentumsübergang nach Abs. 1 Z 1 mit der Rechtsfolge des Abs. 2 oder 3 ein. Gleiches gilt, wenn der Begünstigte den Erbfall nicht erlebt. Wenn der Begünstigte nach dem Erbfall, aber vor seiner Eintragung im Grundbuch stirbt, gilt für den Anspruch des Begünstigten die Regelung des Abs. 1 Z 1 entsprechend.

(6) In den Fällen des Abs. 3 und 5 Z 1 vierter und fünfter Satz gelten die dort vorgesehenen Begünstigungen auch für einen im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner stehenden Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug, der von den Partnern zur einheitlichen Benützung zusammen mit der Wohnung gewidmet war.

Anmerkung:

§ 14 WEG 2002 ist eine der komplexesten Regelungen des Wohnungseigentumsgeset-zes 2002 an der Nahtstelle zwischen Wohnungseigentumsrecht einerseits und Erb- und Pflichtteilsrecht andererseits, aber auch mit sachenrechtlichen, grundbuchsrechtlichen, schuldrechtlichen (zB Gläubigerschutz und Anfechtungsrecht), insolvenzrechtlichen und ver-fahrensrechtlichen Elementen und Aspekten.

Die wichtigsten Neuerungen in § 14 WEG 2002 sind:

der Entfall der Subsidiarität des wohnungseigentumsrechtlichen Erwerbs des Anteils des Verstorbenen gegenüber einem erbrechtlichen Erwerb,
die Verbesserung des Gläubigerschutzes,
Klarstellungen hinsichtlich der Rechte der Pflichtteilsberechtigten,
die Vereinfachung der Regelung über den vom überlebenden Partner oder vom begünstigten Dritten bei bedarfsqualifiziertem Erwerb zu zahlenden Übernahmspreis,
die Veränderung der Regelungssystematik innerhalb der Gesetzesbestimmung hinsichtlich der Anordnungen über vom Gesetzesrecht abweichende Rechtsfolgen,
die Klarstellung, dass auch der begünstigte Dritte einen Übernahmspreis (bei Bedarfsqualifikation in vermindertem Ausmaß) zu bezahlen hat,
der Entfall der „erbrechtlichen Erwerbsstufe“ bei unterbliebenem Erwerb durch den begünstigten Dritten,
die Ergänzung des Schriftformgebots für die Bestimmung eines begünstigten Dritten durch das zusätzliche Erfordernis der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften der Eigentümerpartner und
die erbrechtliche (statt vertragsrechtliche) Konstruktion für die Erlassung des Übernahmspreises.

Zu Abs.1:

Künftig ist die wohnungseigentumsrechtliche Anwachsung (in § 14 Abs. 1 Z 1 WEG 2002) gegenüber einem Erwerb des Anteils des Verstorbenen durch den überlebenden Partner als Erbe oder Vermächtnisnehmer nicht mehr subsidiär, sondern wird im Gegenteil ein „sonstiger Erwerb“ dieses Anteils von Todes wegen im Einleitungssatz des Abs. 1 ausdrücklich ausgeschlossen. Durch diese Konstruktion wird das Problem vermieden, dass bei der wohnungseigentumsrechtlichen Anwachsung die einzelnen Regelungen des § 14 WEG 2002 gelten, nicht aber bei erbrechtlichem Erwerb.

Die Z 2 wurde hinsichtlich der Vereinbarung zwischen dem Überlebenden, den Erben, den Pflichtteilsberechtigten und einem allenfalls nicht zu diesen Personenkreisen zählenden Erwerber verändert, weil es ausreicht, wenn man hier nur eine Regelung über den Anteil des Verstorbenen trifft. Dass der Überlebende seinen Anteil im Zuge einer Vereinbarung ebenfalls einer anderen Person übertragen kann, ist eine Selbstverständlichkeit, die eigentlich im Gesetzestext nicht erwähnt werden muss. Das in § 13 Abs. 3 letzter Satz WEG 2002 nF statuierte Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung ist diesfalls dadurch erfüllt, dass der Überlebende bei Abschluss der Vereinbarung mit den Erben ja wohnungseigentumsrechtlich auch den Verstorbenen repräsentiert und durch den Abschluss der Vereinbarung für diesen zumindest implizit die Zustimmung zur Veräußerung auch des anderen Hälfteanteils am Mindestanteil erteilt. Eine inhaltliche Änderung ist mit dieser modifizierten Formulierung der Z 2 also nicht verbunden. Dass in den Fällen der Z 2 der Eigentumsübergang nach Z 1 nicht eintritt, hat zur Folge, dass der halbe Mindestanteil des Verstorbenen – im Fall einer Vereinbarung zumindest rechnerisch – in dessen Nachlass fällt.

Die Regelung der Z 5 kann sich auf den Anteil des Verstorbenen beschränken. Soweit sich eine vom überlebenden Partner gemäß § 14 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 geschlossene Vereinbarung mit den Erben auch auf seinen eigenen Anteil am Mindestanteil bezieht, ist bei exakter Betrachtung kein Substrat für eine Amtsbestätigung durch das Verlassenschaftsgericht gegeben, weil der Anteil des Überlebenden ja nicht einmal einen entfernten Bezug zum Verlas-senschaftsverfahren nach dem verstorbenen Partner hat. Daher muss der Überlebende in einem solchen Fall die Voraussetzungen für die Eintragung des Erwerbs seines Anteils im Grundbuch durch Ausstellung einer grundbuchstauglichen Urkunde schaffen; eine ausdrückliche gesetzliche Anordnung darüber ist aber entbehrlich.

Zu Abs. 2:

Um für die Zahlungspflicht des überlebenden Partners einen griffigen, praxisnahen Begriff zu schaffen, wird der etwa aus dem Anerbenrecht bekannte Terminus des „Übernahmspreises“ eingeführt. Die Regelung über die Voraussetzungen für eine einvernehmliche Bestimmung dieses Übernahmspreises wird durch die Anordnung ergänzt, dass eine solche einvernehmliche Festlegung nur zulässig ist, soweit dadurch nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflicht-teilsberechtigten des Verstorbenen eingegriffen wird. In welcher Weise ein Noterbe oder ein Gläubiger des Verstorbenen eine unter dem halben Verkehrswert des Mindestanteils liegende Festlegung des Übernahmspreises, durch die er in seinen Rechten beeinträchtigt wird, bekämpfen kann, wird in dieser Gesetzesstelle nicht geregelt. Dem Noterben steht hiefür die gegen den überlebenden Partner zu richtende Klage auf Zahlung des durch diese Minder-bewertung verursachten Ausfalls am Pflichtteil zur Verfügung, dem durch die Minderbewertung verkürzten Gläubiger eine eigene, nicht an die Tatbestände der Anfechtungsordnung geknüpfte Anfechtungsklage gegen den Überlebenden.

Zu Abs. 3:

Neu geregelt wird die verminderte Zahlungspflicht des pflichtteilsberechtigten Überlebenden bei Bedarfsqualifikation gemäß Abs. 3. Die bisherige Regelung hatte komplizierte Berechnungen durch Bezugnahme auf die Pflichtteilsansprüche der übrigen Noterben erfordert.

Nunmehr wurde geregelt, dass die Zahlungspflicht des nach Abs. 3 erster Satz qualifizierten Überlebenden nicht jedenfalls bestehen sollte, sondern nur dann, wenn entweder noch ein anderer Noterbe des verstorbenen Partners vorhanden ist oder der Nachlass überschuldet ist.

Im ersten dieser beiden Fälle beträgt der verminderte Übernahmspreis ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils. Im zweiten Fall hat der Überlebende nur jenen Betrag zu bezahlen, der erforderlich ist, um den Passivsaldo des Nachlasses auszugleichen, höchstens aber ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils. In beiden Fällen ist die Zahlung an die Verlassenschaft zu leisten.

Für die Frage des „Vorhandenseins“ eines anderen Noterben kommt es darauf an, ob es eine vom überlebenden Partner verschiedene, zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümerpartners konkret pflichtteilsberechtigte Person gibt.

Die Frage der Überschuldung des Nachlasses ist im Verlassenschaftsverfahren keiner gesonderten Überprüfung zu unterziehen; die Regelung des § 14 Abs. 3 WEG 2002 ist also kein Grund dafür, eine sonst nicht erforderliche Gläubigerkonvokation durchzuführen, zumal ein nicht zum Zug gekommener Nachlassgläubiger die Zahlungspflicht des überlebenden Partners nach dieser Bestimmung auch unabhängig von den Ergebnissen des Verlassenschaftsverfahrens geltend machen kann.

Auch hinsichtlich der einvernehmlichen Bestimmung des verminderten Übernahmspreises nach Abs. 3 gilt die Schutzregelung zugunsten von Gläubigern und (anderen) Pflichtteilsbe-rechtigten.

Zu Abs. 4:

Die Regelung über die Erlassung der Zahlungspflicht des überlebenden Partners wird zur Verbesserung der Systematik des § 14 WEG 2002 direkt nach den den Übernahmspreis behandelnden Abs. 2 und 3 eingefügt.

Anders als nach bisherigem Recht wird die Erlassung dieser Zahlungspflicht nicht mehr vertragsrechtlich, sondern erbrechtlich konstruiert.

Im Einzelnen wird angeordnet, dass diese Zahlungspflicht entweder durch letztwillige Verfügung des anderen Partners (also des dann Verstorbenen) oder durch Schenkung auf den Todesfall erlassen werden kann (und zwar nur auf diesen beiden Wegen, nicht etwa auch durch sonstige Erklärungen eines Partners oder sonstige Vereinbarungen zwischen den Partnern). Es handelt sich dabei um ein so genanntes „liberatorisches Legat“ bzw. eine liberatorische Schenkung auf den Todesfall. Im erstgenannten Fall kann die Erklärung über die Erlassung der Zahlungspflicht jederzeit widerrufen werden; wird jedoch eine diesbezügliche Bindung zwischen den Partnern gewünscht, so muss der Weg über eine Schenkung auf den Todesfall gewählt werden.

Der entscheidende Vorteil dieser Konstruktion liegt darin, dass eine derart konstruierte Verfügung über die Erlassung der Zahlungspflicht nach erbrechtlichen Kriterien zu beurteilen ist und es daher nicht noch gesonderter Anordnungen über den Schutz der Noterben oder der Nachlassgläubiger bedarf, weil dieser bereits durch die aus dem Erbrecht bekannten Instrumentarien gewährleistet ist. Dies gilt auch für den Nachlassgläubiger, der durch eine solche Verfügung und die damit ausbleibende Zahlung des überlebenden Partners in seinen Ansprüchen verkürzt ist. Er kann sich an den Erben halten und von diesem – wenn die Verlassenschaft wegen der unterbliebenen Zahlung des Übernahmspreises zur Befriedigung seiner Forderung nicht ausreicht – die Abtretung des entsprechenden Zahlungsanspruchs gegen den überlebenden Partner verlangen.

Zu Abs. 5:

Diese Gesetzesstelle entspricht dem früheren § 14 Abs. 4 WEG 2002. Das Schriftformerfordernis für eine Vereinbarung zur Bestimmung eines Dritten als Erwerber des halben Mindestanteils im Todesfall wurde dahin ergänzt, dass für die Gültigkeit einer solchen Vereinbarung überdies auch die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften der beiden Partner auf der darüber errichteten Urkunde verlangt wird.

Damit stehen zumindest die Identität der Erklärenden sowie das Datum der Erklärungen eindeutig fest; auch darin ist schon ein wesentlicher Fortschritt gegenüber der bisherigen Rechtslage zu erkennen.

Abs. 5 wird auch neu gegliedert.

Die Z 1 ist – neben der Vereinbarung der Partner im einleitenden Satz – dem Erwerb durch den Begünstigten gewidmet. Im letzten Satz dieser Ziffer wird klargestellt, dass – selbstverständlich – auch der Begünstigte für den halben Mindestanteil den Übernahmspreis nach Abs. 2, unter der Voraussetzung seiner Pflichtteilsberechtigung nach dem Verstorbenen und seines dringenden Wohnbedarfs am Wohnungseigentumsobjekt jedoch entweder nichts (wenn keine anderen Noterben vorhanden sind und der Nachlass nicht überschuldet ist) oder nur den verminderten Übernahmspreis nach Abs. 3 an die Verlassenschaft zu bezahlen hat. Auch diese Zahlungspflicht des begünstigten Dritten kann durch liberatorisches Legat oder liberatorische Schenkung auf den Todesfall erlassen werden; dafür gilt das zu Abs. 4 Gesagte.

Die Z 2 ist der bisherigen dritten, nämlich der gesetzlichen Erwerbsstufe laut dem bisherigen § 14 Abs. 4 letzter Satz WEG 2002 gewidmet. Die im bisherigen Recht vorgesehene zweite Erwerbsstufe, nämlich die erbrechtliche Erwerbsstufe, wurde in die Neufassung des § 14 WEG 2002 nicht mehr übernommen, und zwar einerseits aus Gründen der Vereinfachung der Regelung, andererseits aber auch, um zu vermeiden, dass der überlebende Eigentümerpartner durch Vereinbarung der Erben einen neuen Partner erhält, auf deren Auswahl er keinen Einfluss mehr hätte. „Zwangspartnerschaften“ sollen nämlich durch die Anordnungen des § 14 WEG 2002 nicht zustande kommen.

Durch den zweiten Satz des § 14 Abs. 5 Z 2 WEG 2002 soll klargestellt werden, dass bei Vorversterben des durch die Vereinbarung Begünstigten dieser nicht etwa durch seine Erben repräsentiert wird, sondern diesfalls der halbe Mindestanteil des verstorbenen Eigentümerpartners kraft Gesetzes dem Überlebenden zuwächst. Auch durch diese Regelung wird also eine „Zwangspartnerschaft“ des überlebenden Partners mit einem Erben des Begünstigten verhindert.

Allerdings steht es den Eigentümerpartnern frei, gleichsam eine „Nach-Begünstigung“ bzw. „Ersatz-Begünstigung“ (als wohnungseigentumsrechtliches Pendant zur Nacherbschaft) vorzusehen. Die Eigentümerpartner können also vereinbaren, dass im Fall des Vorversterbens des ersten Begünstigten eine andere natürliche Person den halben Mindestanteil erhalten soll.

Wenn der Begünstigte nach dem Erbfall, aber noch vor seiner Eintragung im Grundbuch stirbt, ist er ja noch nicht Eigentümerpartner geworden, weil der Begünstigte ja durch den Erbfall zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung des halben Mindestanteils erwirbt. Im letzten Satz des § 14 Abs. 5 Z 2 WEG 2002 wird nun vorgesehen, dass für diesen schuldrechtlichen Übereignungsanspruch des (nun auch verstorbenen) Begünstigten die Regelung des Abs. 1 Z 1 entsprechend gilt. Dies bedeutet, dass dieser Übereignungsanspruch von Gesetzes wegen auf den überlebenden Eigentümerpartner übergeht, der dafür allerdings den Übernahmspreis nach Abs. 2 oder – allenfalls – nach Abs. 3 an die Verlassenschaft bzw. die Erben des verstorbenen Begünstigten zu bezahlen hat. Auch diese Regelung dient dazu, die erbrechtliche Nachfolge in den halben Mindestanteil des Verstorbenen, also eine „Zwangspartnerschaft“ des Überlebenden mit einem Erben des vor seiner Eintragung verstorbenen Begünstigten auszuschließen.

Zu Abs. 6:

Mit dieser Regelung wird klargestellt, dass die Begünstigungen, die in § 14 WEG 2002 für eine im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner stehende, bedarfsqualifizierte Wohnung vorgesehen sind (nämlich die Verminderung des Übernahmspreises und die Zahlungserleichterungen laut Abs. 3 und Abs. 5 Z 1 fünfter Satz sowie das Aussonderungsrecht nach Abs. 5 Z 1 vierter Satz), auch für einen ebenfalls im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner stehenden Kfz-Abstellplatz gelten, der von den Partnern zur Benützung gemeinsam mit der Wohnung gewidmet war.

Diese Begünstigungserstreckung gilt also nicht für einen Kfz-Abstellplatz, der von den Partnern anders genutzt wird als die Wohnung (etwa wenn der Abstellplatz vermietet wird). Sie setzt weiters die Existenz einer im Sinn der oben angeführten Regelungen bedarfsqualifizierte Wohnung voraus; besteht die Eigentümerpartnerschaft nur an einem Abstellplatz, kommt daher die Begünstigung – selbstverständlich – nicht in Betracht.

Eine dem neuen § 14 Abs. 6 WEG 2002 entsprechende Klarstellung für einen noch nach dem WEG 1975 mit der bedarfsqualifizierten Wohnung im Zubehör-Wohnungseigentum verbundenen Kfz-Abstellplatz wurde in § 56 Abs. 1 WEG 2002 aufgenommen.