OGH kippt wieder Vertragsklauseln eines professionellen Vermieters

Urteil erging in einem Verbandsverfahren zum Teilanwendungsbereich des MRG – nach dieser Entscheidung sind folgende Klauseln gesetzwidrig:

„.. dass den Mietern die Kosten für notwendige Reparaturen unter den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden. Zudem sah die Klausel einen beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor.“

Die Klausel ist intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß bei-spielsweise aufzählt. Für die betroffenen Mieter ist dadurch nicht absehbar, welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten.

Der OGH erachtete es auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der Mieter von dem Betriebskostenkatalog des § 21 Mietrechtsgesetzes (MRG) abweicht, der eine Verrechnung von Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht.

„… dass der Mieter zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad und WC auszutauschen hat.“

Auch diese Klausel ist intransparent, da unklar bleibt, was unter „Wartung“ zu verstehen ist. Der Mieter ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw. Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Filtertausch aus, ohne dass auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters eingegangen wird.

„… dass der Mieter zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Woh-nung einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat.“

Auch diese Klausel ist laut OGH undifferenziert. Ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und bestehender Vorgaben des Herstellers eine jährliche Wartungsverpflichtung und die Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorzusehen, ist unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet, ist sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend.

„dass der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.“

Auch diese Klausel ist unwirksam. Damit wird der Kündigungsschutz un-terlaufen, da es der Vermieter in der Hand hat, das Mietverhältnis jederzeit zu beenden.