
OGH untersagt Verwendung zahlreicher Mietvertragsklauseln
News 1 KommentarWeit rechende Auswirkungen auf Mietvertragsmuster: In einem richtungsweisenden Erkenntnis hat der OGH einem Hausverwalter die Verwendung zahlreicher Klauseln (oder sinngleicher Klauseln) in einem von diesem Verwalter selbst entworfenen Mietvertragsmuster untersagt.
Ebenso untersagt wurde die Berufung auf solche Klauseln, soweit diese unzulässiger weise vereinbart worden sind und die Empfehlung der Verwendung dieser Klauseln.
OGH 11.10.2006, 7 Ob 78/06 f
Zu den untersagten Klauseln im Einzelnen
Die Entscheidung im RIS abrufen
Anmerkung:
Die Entscheidung bezieht sich auf den geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern bei Unternehmer-Verbraucher-Geschäften und die Verwendung der untersagten Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den geschlossenen Verträgen zugrunde gelegt werden und/oder in hiebei verwendeten Vertragsformblättern.
Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Entscheidung zum Teil über diesen Bereich hinaus Bedeutung hat, etwa bei der Vermietung von Verbraucher an Verbraucher oder der Vermietung von Unternehmer an Unternehmer. Entsprechende weitere Entscheidungen des OGH werden erwartet.
Die Entscheidung gilt natürlich nicht nur für Verwalter sondern für alle Vermieter, die solche Klauseln verwenden.
Wir empfehlen daher dringend, alle Mustermietverträge im Lichte dieser Entscheidung zu überarbeiten!
Klausel 1:
Der Mieter erklärt, dass er den Mietgegenstand durch
eigene Besichtigung kennt, dieser durch Pläne/Beschreibungen, welche
integrierte Bestandteile des Vertrages sind, hinreichend spezifiziert
ist und daher aus diesem Titel gegenüber dem Vermieter keine wie
immer gearteten Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche geltend
gemacht werden können.
Der OGH dazu:
Gemäß § 6 Abs 3 KSchG sind die in allgemeinen Geschäftsbedingungen
oder Vertragsformblättern enthaltenen Vertragsbestimmungen unwirksam,
wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst sind. Dies ist dann der
Fall, wenn die Auswirkungen der Klausel für den Konsumenten unklar
bleiben (RS-Justiz RS0115219). Dies trifft auf die Klausel 1 zu, weil
nicht klar ist, was mit der Wendung „aus diesem Titel“ gemeint ist.
Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist auch die Haftung für
Personenschäden und für vorsätzlich und grob fahrlässig
herbeigeführte Sachschäden ausgeschlossen; dies ist nach § 6 Abs 1 Z
9 KSchG unzulässig.
Nach ständiger Rechtsprechung ist in § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB
eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste
Gewährleistungsbestimmung besonderer Art zu sehen (RIS-Justiz
RS0021326, RS0021286). Dieser Gewährleistungsanspruch ist von der
Klausel ebenfalls betroffen. Gemäß § 9 Abs 1 KSchG in der Fassung des
GewRÄG, BGBl I 2001/48, können Gewährleistungsrechte des Verbrauchers
(§§ 922 bis 933 ABGB) vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen
oder eingeschränkt werden. Der Klammerausdruck war in der alten
Fassung nicht enthalten, sodass allgemein die Auffassung vertreten
wurde, dass von § 9 KSchG alle gesetzlichen Gewährleistungsansprüche,
die für Verbrauchergeschäfte beachtlich sein können, umfasst werden,
also auch der Anspruch nach § 1096 ABGB. Diese Ansicht ist auch für §
9 KSchG nF aufrecht zu erhalten, da sich kein Hinweis darauf ergibt,
dass der Gesetzgeber eine Einschränkung des Konsumentenschutzes habe
vornehmen wollen (Krejci in Rummel³, § 9 KSchG Rz 4; Apathy in
Schwimann³, § 9 KSchG Rz 1; Kathrein in KBB, § 9 KSchG Rz 1, je mwN;
Faber in immolex 2001, 246). Der Ausschluss aller
Gewährleistungsansprüche verstößt gegen § 9 Abs 1 KSchG.
Abgesehen davon darf gemäß § 6 Abs 1 Z 11 KSchG dem Verbraucher keine
Beweislast auferlegt werden, die ihn von Gesetzes wegen nicht trifft.
Unwirksam sind danach Tatsachenbestätigungen, wie hier, soweit sie
dem Verbrauer eine ihn nicht treffende Beweislast aufbürden (Apathy
in Schwimann³, § 6 KSchG Rz 50; Kathrein in KBB, § 6 KSchG Rz 18;
Krejci in Rummel³, § 6 KSchG Rz 139). Die Klausel zielt darauf ab,
dem Mieter die Berufung auf das Zinsminderungsrecht nach § 1096 ABGB
abzuschneiden. Es ist nämlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter
die Umstände, die den Gebrauch hindern, akzeptiert, weil ja der
Umfang des Gebrauches und die Pflicht zu dessen Gewährung der
Parteidisposition unterliegen. Wenn also der Mieter in Kenntnis der
Mängel vorbehaltlos den Vertrag abschließt bzw das Mietobjekt
übernimmt, so verzichtet er auf Zinsminderung nach § 1096 ABGB (10 Ob
204/97s; RIS-Justiz RS0021408). Die Beweislast, dass Mängel
vorliegen, die ein Zinsminderungsrecht rechtfertigen, trifft den
Mieter (RIS-Justiz RS0021416). Die Beweislast, dass der Mieter mit
dem Zustand einverstanden war und damit das Zinsminderungsrecht nicht
besteht, trifft nach allgemeinen Beweislastregeln für einen
rechtsvernichtenden Einwand den Vermieter. Durch die
Tatsachenbestätigung soll die den Vermieter treffende Beweislast dem
Mieter aufgebürdet werden, was nicht zulässig ist.
Klausel 2:
[Verfügungen über die Außenflächen des Mietgegenstandes bedürfen der]
schriftlichen [Zustimmung des Vermieters.]
Der OGH dazu:
Die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers oder
seiner Vertreter kann zum Nachteil des Verbrauchers vertraglich nicht
ausgeschlossen werden (§ 10 Abs 3 KSchG). Diese Bestimmung wendet
sich gegen Vorbehalte einer gewillkürten Schriftform für Unternehmer-
und Vertretererklärungen, sofern diese Vorbehalte dem Verbraucher zum
Nachteil gereichen (4 Ob 179/02f, Krejci in Rummel³, § 10 KSchG, Rz
2). Im Gegensatz zur Rechtsauffassung der Beklagten zielt diese
Bestimmung nicht nur auf den Schutz des Verbrauchers bei
Vertragsabschluss ab (die Klausel bezieht sich aber ohnehin auch auf
Vereinbarungen vor oder bei Vertragsabschluss), sondern auch im Falle
der Abänderung oder Ergänzung eines Vertrages (Apathy in Schwimann²,
§ 10 KSchG Rz 11; Kathrein in KBB, § 10 KSchG Rz 4; Kosesnik-Wehrle
in Kosesnik-Wehrle/Lehofer/Mayer/Langer, § 10 KSchG Rz 13). Die
Parteien können zwar jederzeit, auch konkludent, vom Formvorbehalt
einverständlich abgehen (RIS-Justiz RS0038673), doch muss die
Vereinbarung der beweisen, der sie behauptet (RIS-Justiz RS0017281,
RS0014378, RS0017283). Gerade diese Beweislastverschiebung soll eben
nicht eintreten, wie sich dies ja auch schon aus der Intention des §
6 Abs 1 Z 11 KSchG ergibt, wozu bereits Stellung genommen wurde.
Klausel 3:
[Der Mieter mietet das Mietobjekt für Wohnzwecke.] Die Nutzung des
Mietgegenstandes zu anderen Zwecken ist dem Mieter untersagt. Wird
dies vom Mieter nicht eingehalten, bewirkt dies den Wegfall der
Geschäftsgrundlage und berechtigt den Vermieter zur Auflösung des
Vertrages gemäß Punkt X (= Auflösung aus wichtigem Grund).
Der OGH dazu:
Nicht nur im Vollanwendungsbereich, sondern auch im
Teilanwendungsbereich des MRG nach § 1 Abs 4 MRG (es gelten – soweit
hier von Bedeutung – die §§ 29 bis 36 MRG) kann der Mietvertrag vom
Vermieter wegen erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes
oder wegen Säumnis bei der Bezahlung des Mietzinses nach § 1118 ABGB
aufgelöst werden (§ 29 Abs 1 Z 5 MRG). Die Klausel 3 bezieht sich
eindeutig – im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichtes – nicht
auf Kündigungsgründe, sondern auf die Auflösung des
Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung
im Sinn des § 1118 ABGB.
Die Aufhebungsgründe sind in § 1118 ABGB geregelt. Eine Erweiterung
der Tatbestände ist rechtsunwirksam (RIS-Justiz RS0020872,
RS0020998).
Voraussetzung für die Aufhebung des Vertrages nach § 1118
erster Fall ABGB (Verzug mit der Mietzinszahlung kommt hier nicht in
Frage) ist, dass der Bestandnehmer die Sache erheblich nachteilig
gebraucht. Der erheblich nachteilige Gebrauch setzt einen erheblichen
Nachteil für den Vermieter voraus, der in einer erheblichen
Verletzung wichtiger ideeller oder wirtschaftlicher Interessen (4 Ob
100/98d) oder in einer erheblichen Verletzung der Substanz des
Mietgegenstandes gelegen sein kann (RIS-Justiz RS0102020). Allein der
Umstand der Nutzung des Mietobjektes zu einem anderen Zweck muss
nicht gleichzeitig einen erheblichen Nachteil für den Vermieter
bedeuten. Verstöße des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen
stellen nicht einmal einen Kündigungsgrund dar, wenn hiedurch
wichtige Interessen des Vermieters in keiner Weise verletzt werden
und sie keiner Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des
Vermieters gleichkommen (RIS-Justiz RS0070227, RS0070225, RS0070348;
Würth in Rummel³, § 30 MRG Rz 11). Es kann darin um so weniger ein
Auflösungsgrund liegen. Die Klausel verstößt gegen § 29 Abs 1 Z 5 MRG
iVm § 1118 ABGB und ist daher schon aus dem Grund unwirksam nach §
879 Abs 1 ABGB.
Klausel 4:
Eine Änderung des Mietzwecks bedarf der schriftlichen Zustimmung des
Vermieters.
Der OGH dazu:
Zu dieser Klausel ist auf die Ausführungen zu Klausel 2 zu verweisen.
Klausel 5:
Festgestellte Mängel, die eine Nutzung der Wohnung zulassen, stehen
der Übernahme und dem Bezug des Mietgegenstandes bzw dem Mietbeginn
nicht entgegen.
Der OGH dazu:
Bei nicht gehöriger Erfüllung (Verschaffung des bedungenen oder nach
den Umständen üblichen Gebrauchs) kann der Bestandnehmer nach seiner
Wahl den Bestandgeber entweder auf Zuhaltung des Vertrages belangen
oder vom Vertrag zurücktreten oder sich mit dem
Zinsminderungsanspruch begnügen (RIS-Justiz RS0021457).
In der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung wird von der Klausel
zwar kein generelles Zurückweisungsverbot ausgesprochen, jedoch das
Kriterium „Nutzung der Wohnung“ nicht näher definiert. Der Mieter
wird – worauf bereits die Vorinstanzen zutreffend hingewiesen haben –
auch bei Mängeln, die der vertragsgemäßen oder ordnungsgemäßen
Nutzung entgegenstehen, verpflichtet, die Wohnung zu übernehmen.
Damit wird dem Mieter die Möglichkeit genommen, bei Verzug des
Vermieters gemäß § 918 ABGB vom Vertrag zurückzutreten, wodurch er
unangemessen in seinen Rechten gegenüber dem Vermieter beschränkt
wird, ohne dass dafür ein Ausgleich geschaffen wird. Die Klausel ist
daher gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB. Außerdem
wird – bei kundenfeindlichster Auslegung – durch die Verpflichtung
zur Übernahme in Kenntnis des Mangels ein Ausschluss des
Zinsminderungsrechtes nach § 1096 ABGB bewirkt (vgl zu Klausel 1).
Klausel 6:
Zusätzliche Ausstattungsarbeiten, die mit dem Gebäude fest verbunden
sind, bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des
Vermieters.
Der OGH dazu:
Es wird auf die Ausführungen zu Klausel 2 verwiesen.
Klausel 7:
Vereinbart wird, dass der Hauptmietzins auf Basis des vom
Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarten
Verbraucherpreisindex 1996 (VPI 96) wertbeständig erhalten wird,
wobei eine Verringerung des Hauptmietzinses ausgeschlossen wird.
Der OGH dazu:
Die Beklagte verweist dazu nur auf ihre Unterlassungsverpflichtung.
Zum Bestehen der Wiederholungsgefahr wurde bereits Stellung genommen.
Klausel 8:
Unter Betriebskosten sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die
für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft…. erforderlich
sind und/oder durch die Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen
durch den Nutzer entstehen. Insbesondere, jedoch nicht
ausschließlich, zählen dazu….
Der OGH dazu:
Im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 4 MRG) kommt – worauf
bereits die Vorinstanzen zutreffend hingewiesen haben – § 1099 ABGB
zur Anwendung, wonach der Vermieter alle Lasten und Abgaben der
Bestandsache zu tragen hat. Überwälzungsvereinbarungen – wie die
vorliegende – sind nach dem Willen der Vertragsparteien auszulegen
(Würth in Rummel³, § 1099 ABGB Rz 1; E. M. Hausmann in
Hausmann/Vonkilch, § 21 MRG Rz 5).
Die in den Mietverträgen von der Beklagten vorgesehene Klausel ist
unklar im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG, weil sie einerseits die
Betriebskosten beispielsweise aufzählt („insbesondere“), andererseits
aber gleichzeitig darauf verweist, dass die in der Aufzählung
genannten Kostenkategorien nicht „ausschließlich“ seien. Es bleibt
also nicht bei den Betriebskosten im herkömmlichen Wortsinn, wie dies
durch die Aufzählung indiziert wäre. Zu den „Betriebskosten“ könnten
– bei Auslegung im kundenfeindlichsten Sinn – auch nicht einmal
angedeutete Kostenkategorien gezählt werden. Es ist also unklar, was
unter „Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb einer
Liegenschaft erforderlich sind…“ gemeint sein könnte. Der Mieter
kann die auf ihn allenfalls zukommenden Kosten nicht absehen. Die
Klausel ist daher intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG.
Klausel 9:
Jedenfalls kann der Vermieter alle jene Beträge, welche ihm aus dem
obgenannten oder ähnlichen Titeln als Eigentümer hinsichtlich des
Bestandobjektes zur Zahlung vorgeschrieben werden, dem Mieter als
Betriebskosten im Sinne dieses Vertragspunktes weiterverrechnen.
Der OGH dazu:
Auch diese Klausel ist intransparent, weil nicht klar gelegt wird,
was unter „Titel“ gemeint sein könnte. Soweit darin allenfalls ein
Abgehen von § 1096 ABGB zu erblicken ist, ist dazu auf Klausel 23 zu
verweisen.
Klausel 10:
Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete
Entgeltzahlung verursachten Kosten, soferne die Verspätung nicht
eindeutig vom Vermieter zu vertreten ist.
Der OGH dazu:
Der Gläubiger kann außer den gesetzlichen Zinsen auch noch den Ersatz
anderer, vom Schuldner verschuldeter und ihm erwachsener Schäden
geltend machen, insbesondere die notwendigen Kosten
zweckentsprechender außergerichtlicher Betreibungs- oder
Einbringungsmaßnahmen, soweit diese in einem angemessenen Verhältnis
zur betriebenen Forderung stehen (§ 1333 Abs 3 ABGB idF vor dem HRÄG
BGBl I 2005/120, nunmehr wortgleich § 1333 Abs 2 ABGB).
Die Revisionswerberin übersieht die Rechtsprechung des Obersten
Gerichtshofes, dass eine Kostentragungsvereinbarung dann gröblich
benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist, wenn sie
undifferenziert sämtliche Kosten der allfälligen Betreibung und
Eintreibung auf den säumigen Schuldner überwälzt und damit dem
Schuldner ein von vornherein unabschätzbares Zahlungsrisiko aufbürdet
bzw ihn dem Betreibungsverhalten des Unternehmers ausliefert
(RIS-Justiz RS0110991). Dieser Rechtsprechung entspricht nunmehr §
1333 Abs 3 ABGB idF des ZinsRÄG, BGBl I 2002/118. Ein Abgehen von
dieser Bestimmung ohne sachliche Rechtfertigung ist gröblich
benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel 11:
Kommt der Mieter mit Zahlungen in Verzug, können einlangende
Teilzahlungen, unabhängig von der vom Mieter vorgenommenen Widmung,
primär auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins angerechnet
werden.
Der OGH dazu:
Der Einwand der Revisionswerberin, dass die Klausel nur bei
vertragswidrigem Verhalten relevant werde, nicht jedoch, wenn der
Kläger einen Anspruch auf Zinsminderung habe, geht schon deshalb ins
Leere, weil es ja meist der Streitpunkt zwischen den Parteien sein
wird, ob sich ein Sachverhalt verwirklicht hat, der eine
Zinsminderung rechtfertigt oder nicht. Die Klausel kann also sehr
wohl in dem Fall, in dem Streit über das Bestehen des
Mietzinsminderungsanspruches besteht, zur Anwendung kommen.
Sofern Schuldner und Gläubiger keine Vereinbarung getroffen haben,
welche von mehreren Schuldposten getilgt werden sollen, gilt jene
Schuld als abgetragen, die der Schuldner bezeichnet, es sei denn, der
Gläubiger würde dagegen Widerspruch erheben (§§ 1415, 1416 ABGB;
RIS-Justiz RS0034703).
Auch wenn der Revisionswerberin zuzugestehen
ist, dass grundsätzlich eine Widmung auf den ältesten aushaftenden
Hauptmietzins im Interesse des Mieters sein wird, so übergeht sie
aber, dass es gerade im Mietrechtsbereich oftmals Situationen gibt,
in denen Streitigkeiten über die Berechtigung einer Forderung des
Vermieters bestehen und die Mieter durch gezielte Widmung nur
bestimmte Teilbereiche des vorgeschriebenen Hauptmietzinses und der
Betriebskosten begleichen wollen, die ihrer Meinung nach zu Recht
bestehen. Durch die Widmung verhindert der Mieter – vorausgesetzt,
dass er Recht behält -, dass er mit dem laufenden Mietzins in Verzug
kommt und sich der Gefahr einer Räumungsklage aussetzt. Genau das
wird aber von der Beklagten mit der Klausel 11 unterlaufen, indem die
Zahlungen unabhängig von der Widmung auf den ältesten aushaftenden
Hauptmietzins angerechnet wird. Mit dem eingeräumten Recht kann der
Vermieter daher alle Streitigkeiten über die Höhe des Hauptmietzinses
(Mietzinsminderungsrecht, Mietzinserhöhung) erschweren und den Mieter
zur Zahlung seiner Meinung nach unberechtigter Forderungen zur
Vermeidung einer Räumungsklage zwingen. Der Mieter wäre dann auf eine
Rückforderung der zu Unrecht geleisteten Beträge verwiesen. Für diese
Vorgangsweise gibt es keine sachliche Rechtfertigung. Die Klausel
widerspricht damit § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel 12:
Für den Fall des Zahlungsverzuges verpflichtet sich der Mieter zur
Bezahlung von Verzugszinsen, und zwar nach Wahl des Vermieters in der
Höhe von 5 % über der Bankrate (Diskontsatz der ÖNB) je angefangenem
Monat für den rückständigen Betrag, zumindest jedoch 1,5 % pro Monat.
Der OGH dazu:
Der Mindestzinssatz von 1,5 % pro Monat führt zu einer
Verzugszinsenbelastung von 18 % pro Jahr, nach Wahl des Vermieters
können aber auch 5 % über der Bankrate pro Monat begehrt werden.
Bereits 5 % pro Monat bedeutet – worauf das Berufungsgericht schon
hingewiesen hat – eine Verzugszinsenbelastung von 60 % pro Jahr. Auf
Vertrag beruhende Vezugszinsen unterliegen genau so wie Darlehens-
oder Kreditzinsen den Grenzen der Sittenwidrigkeit (RIS-Justiz
RS0119802). Bei auffallendem Missverhältnis der beiderseitigen
Leistungen liegt Sittenwidrigkeit im Sinne des § 879 Abs 1 ABGB vor,
was bei einer Zinsenbelastung von über 60 % pro Jahr wohl nicht
ernsthaft bezweifelt werden kann.
Klausel 13:
[Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt innerhalb des Hauses…,
grundsätzlich nach dem Verhältnis des Flächenausmaßes der
vertragsgegenständlichen Mieteinheit zur Gesamtsumme der
Flächenausmaße aller nutzbaren Einheiten des Hauses.] Der Vermieter
ist ohne Zustimmung des Mieters berechtigt, bei Einzelpositionen
eigene Betriebskostenschlüssel zu erstellen und anzupassen,
Hundertsätze für die Aufteilung abzuändern und gegebenenfalls
Messgeräte auf Kosten des Mieters einzubauen, wenn diese zur
Erreichung einer gerechten Kostenaufteilung zweckmäßig ist.
Der OGH dazu:
Soweit Mietverträge dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen,
kann ein anderer als der gesetzlich vorgesehene Verteilungsschlüssel
für einzelne Aufwendungen des Hauses nur zwischen Vermieter und allen
Mietern schriftlich vereinbart werden (§ 17 Abs 1 MRG). Die Klausel
ist, da sie diese Bestimmung insgesamt unterlaufen will, unwirksam.
Im Teilanwendungsbereich des MRG wird bei der
konsumentenfeindlichsten Auslegung der Klausel dem Vermieter vom
Mieter ein einseitiges Gestaltungsrecht eingeräumt, also eine
nachträgliche Vertragsänderung erlaubt, ohne dass dem Mieter auch nur
ein Anhörungsrecht ausdrücklich zugestanden wird. Genauere Kriterien,
die dieses Gestaltungsrecht definieren würden, fehlen, sodass der
Mieter die Auswirkungen dieser Vereinbarung nicht absehen kann. Die
Klausel ist intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG und nach § 879
Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend. Im Übrigen ist die Klausel nicht
auf Streitfälle zwischen Mietern eingeschränkt, sondern räumt dieses
Recht dem Vermieter ganz generell ein.
Klausel 14:
Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist der Mieter nicht
berechtigt, den Mietvertrag ganz oder auch nur teilweise, entgeltlich
oder unentgeltlich Dritten zu überlassen.
Der OGH dazu:
Es wird auf die Ausführungen zu Klausel 2 verwiesen.
Klausel 15:
Unbeschadet der eingegangenen Vertragsdauer gemäß Punkt III kann der
Vermieter den Vertrag mit sofortiger Wirkung auflösen bzw vom Vertrag
zurücktreten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, und zwar
insbesondere wenn der Mieter:
a) mit Entgeltzahlungen in Höhe einer Monatsmiete oder weniger im
Rückstand ist, eventuell eingeräumte Zahlungsstundungen nicht einhält
oder trotz Mahnung schuldig bleibt;
b) den Mietgegenstand, dem Gemeingebrauch dienende Bereiche oder
gemeinsame technische Einrichtungen vertrags- oder widmungswidrig
benützt oder den Mietgegenstand einem Dritten unbefugt überlässt, den
Mietgegenstand oder gemeinsame Teile der Anteile nachteilig nützt,
wodurch sonst vermeidbare Schäden an der Haussubstanz eintreten und
trotz Setzung einer mindestens 14-tägigen Nachfrist die
Zuwiderhandlung fortsetzt oder später wiederholt;
d) ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vornimmt;
e) rechtskräftige behördliche Auflagen oder gesetzliche Bestimmungen
bezüglich des Mietgegenstandes nicht erfüllt;
f) den Mietgegenstand nicht dem Mietzweck entsprechend, sondern
widmungswidrig verwendet.
Der OGH dazu:
Zunächst ist auf die Ausführungen zu Klausel 3 zu verweisen.
zu a:
Ein im Sinn des § 1118 ABGB qualifizierter Zinsrückstand liegt vor,
wenn der Bestandnehmer trotz gehöriger Mahnung, den fälligen Zins zu
zahlen, bis zu dem darauffolgenden Zinsfälligkeitstermin den
rückständigen (und eingemahnten) Zins nicht vollständig entrichtet
hat (9 Ob 29/99a; Würth in Rummel³, § 1118 ABGB Rz 15). Als gehörige
Mahnung ist jedes Verhalten des Vermieters anzusehen, aus dem sich
ergibt, dass der Gläubiger die Leistung ernstlich fordert (9 Ob
29/99a). Die Mahnung muss zwar nicht in einer bestimmten Form
erfolgen, doch muss dem Schuldner der Ernst seiner Lage dadurch ins
Bewusstsein gerufen werden, dass der Bestandgeber zu erkennen gibt,
dass er eine weitere Verzögerung der Zinszahlung über eine
angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinzunehmen gewillt ist
(RIS-Justiz RS0021197, RS0021229). Die Mahnung wird durch die
Zustellung der Zins- oder Räumungsklage ersetzt (RIS-Justiz
RS0021229).
Die Klausel schränkt die Voraussetzungen für die Vertragsauflösung
insbesondere dadurch ein, dass bereits der Mietzinsrückstand ohne
Mahnung einen Auflösungsgrund darstellen soll. Eine Erweiterung der
Tatbestände des § 1118 ABGB ist rechtsunwirksam.
zu b, d, e, f:
Die Aufhebung des Vertrages nach § 1118 erster Fall ABGB setzt einen
erheblichen Nachteil für den Vermieter voraus, der in einer
erheblichen Verletzung wichtiger ideeller oder wirtschaftlicher
Interessen gelegen sein kann oder auch in einer erheblichen
Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes. Die Klauseln gehen von
der Voraussetzung des erheblich nachteiligen Gebrauchs ab. Die
Vereinbarung der Ausweitung der Auflösungsgründe ist gesetzwidrig und
nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig.
Klausel 16:
Desgleichen hat der Mieter bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des
Hauses…. und der dazu gehörenden Anlagen oder des Mietobjektes
notwendig oder zweckmäßig sind, zu dulden.
Der OGH dazu:
Soweit die Mietverträge dem Vollanwendungsbereich des MRG
unterliegen, verstößt die Klausel gegen § 8 MRG und ist daher
unwirksam nach § 879 Abs 1 ABGB.
Bei Mietverträgen, die dem Teilanwendungsbereich des MRG nach § 1 Abs
4 MRG unterliegen, kommt § 8 MRG nicht unmittelbar zur Anwendung.
Dies ist aber zu relativieren. § 8 MRG enthält teilweise Regelungen,
die die zu § 1098 ABGB von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze
berücksichtigen, sodass in diesem Umfang die formale Nichtanwendung
des § 8 MRG für die Beurteilung der Rechtsfrage im Ergebnis keine
Auswirkungen hat (vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 8 MRG Rz 3).
Danach hat der Mieter jedenfalls nicht alle baulichen Maßnahmen, die
zur Erhaltung des Hauses notwendig oder zweckmäßig erscheinen, zu
dulden, wie dies die Klausel bewirken will. Der Mieter muss sich
Eingriffe in seine Bestandrechte durch den Hauseigentümer nur soweit
gefallen lassen, als sie die Ausübung seiner Mietrechte nicht
wesentlich erschweren oder gefährden. Die Pflicht des Mieters ist
dahin eingeschränkt, dass es sich hiebei um wirklich notwendige
Maßnahmen des Hauseigentümers handeln muss sowie dass dies die
einzige Möglichkeit ist, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen
zu bewahren (RIS-Justiz RS0020936; Würth in Rummel3, § 1098 ABGB Rz
8; Iro in KBB, § 1098 ABGB Rz 4). Es ist also in jedem Fall eine
Interessenabwägung vorzunehmen, die in der Klausel bei ihrer
konsumentenfeindlichsten Auslegung fehlt. Auch unverhältnismäßige
Eingriffe in das Mietrecht werden ermöglicht. Sie ist gröblich
benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Dass sich auch aus Klausel 17
kein bei baulichen Maßnahmen zu beachtender Interessenausgleich
ergibt, wird im Folgenden dargestellt.
Klausel 17:
Der Vermieter wird bei Durchführung solcher Arbeiten die Belange des
Mieters nach Möglichkeit berücksichtigen.
Der OGH dazu:
Mit der Formulierung, dass „die Belange des Mieters nach Möglichkeit“
berücksichtigt würden, ergibt sich klarerweise keine Verpflichtung
des Vermieters zur Interessenwahrung im zur Klausel 16 dargelegten
Sinn. Der Vermieter entscheidet selbst und ohne Einflussmöglichkeit
des Mieters, was er für möglich hält oder nicht. Die Klausel ist im
Zusammenhalt mit der Klausel 16 im Sinne der dargelegten Argumente
gröblich benachteiligend.
Klausel 18:
Sollten sich bei Reparaturarbeiten Einrichtungen des Mieters als
hinderlich erweisen, sind diese über Ersuchen des Vermieters auf die
Dauer der Arbeiten zu entfernen.
Der OGH dazu:
Auch insoweit ist auf obige Ausführungen zu Klausel 16 zu verweisen.
Die Vorinstanzen haben bereits zutreffend dargelegt, dass hier keine
Einschränkung auf wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers,
die dem Mieter zumutbar sind, gemacht wird. Es fehlt ohne sachliche
Rechtfertigung auch nur der Ansatz einer Interessenabwägung, sodass
die Klausel zum Nachteil des Mieters im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB
gröblich benachteiligend ist.
Klausel 19:
Für die Dauer dieser Arbeiten ist der Mieter nicht berechtigt, den
Mietzins zu mindern, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben,
Schadenersatz zu verlangen oder sonstige Ansprüche geltend zu machen.
Der OGH dazu:
Es ist auf die Ausführungen zur Wiederholungsgefahr zu verweisen.
Klausel 20:
Bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, zB von Strom- oder
Wasserzufuhr bzw Leitungsgebrechen, ist der Mieter nicht berechtigt,
Minderungs-, Schadenersatz-, Zurückbehaltungs- oder irgendwelche
sonstige Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
Der OGH dazu:
Im übrigen gelten die Ausführungen zu Klausel 1. Vom Ausschluss ist
auch der Ersatz für Schäden umfasst, die vom Vermieter verursacht und
verschuldet werden, und es soll das Mietzinsminderungsrecht generell
ausgeschlossen werden.
Klausel 21:
Der Vermieter wird nach schriftlicher Bekanntgabe der Störung die
Maßnahmen zur Beseitigung der Störung einleiten.
Der OGH dazu:
Soweit die Revisionswerberin darlegt, dass durch diese Klausel das
gerechtfertigte Interesse des Vermieters an einer Dokumentation der
Anzeige des Mieters zum Ausdruck komme, ist ihr zu erwidern, dass die
Klausel weit über dieses Bedürfnis hinausgeht. Abgesehen davon, dass
sie selbst für eine Dokumentation sorgen kann, soll die Klausel nach
ihrem Wortlaut bewirken, dass ohne Schriftform eine Bekanntgabe der
Störung unbeachtlich ist. In jedem Fall, aber besonders bei Gefahr in
Verzug, ist ein Beharren auf eine Schriftform zeitvergeudend und
beeinträchtigt die Interessen des Mieters an einer raschen Behebung
erheblich. Nach der konsumentenfeindlichsten Auslegung sollen
allfällige, aus der Unterlassung der Beseitigung resultierende
Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter durch die schriftliche
Bekanntgabe der Störung bedingt sein. Dies bedeutet, dass der
Vermieter mündliche Bekanntgaben von Störungen einfach ignorieren und
damit die Haftung für grob fahrlässige oder vorsätzliche Schäden
ausschließen könnte, was § 6 Abs 1 Z 9 KSchG widerspricht. Die
Klausel ist insgesamt auch gröblich benachteiligend im Sinne des §
879 Abs 3 ABGB.
Klausel 22:
Der Mieter bestätigt, den Mietgegenstand in neuwertigem Zustand
übernommen zu haben.
Der OGH dazu:
Die Klausel ist geeignet, zu einer Beweislastverschiebung entgegen §
6 Abs 1 Z 11 KSchG zum Nachteil des Konsumenten zu führen. Zunächst
ist auf die diesbezüglichen Ausführungen zur Klausel 1 zu verweisen.
Weiters ist der Fall der Geltendmachung eines Ersatzanspruches des
Vermieters gegen den Mieter nach § 1111 ABGB zu bedenken. Der
Vermieter muss bei Abnützungen und Schäden, die über die schonende
Nutzung hinausgehen, den Zustand der Wohnung, in dem sie übernommen
wurde (§ 1109 ABGB), und den Zustand bei Beendigung des
Mietverhältnisses beweisen. Durch die beanstandete Klausel wird nun
die Beweislast zum Nachteil des Mieters verschoben, weil sie eine
Bestätigung über den Zustand des Mietgegenstandes im Zeitpunkt der
Übernahme darstellt. Dem Mieter wird also zu seinem Nachteil eine
Beweislast auferlegt, die ihn von Gesetzes wegen nicht trifft.
Klausel 23:
Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand pfleglich zu
behandeln und unter Ausschluss des § 1096 ABGB sämtliche am
Mietgegenstand notwendig werdenden Reparaturen auf eigene Kosten
durchzuführen und überhaupt den Mietgegenstand zu erhalten; er ist
unter anderem verpflichtet, die im Mietgegenstand befindlichen
Heizungsvorrichtungen, ferner sämtliche Gas-, Elektro- und
Wasserinstallationen samt Geräten stets in betriebsfähigem Zustand zu
erhalten und im Falle von Störungen diese unverzüglich sach- und
fachgemäß auf eigene Kosten instandsetzen zu lassen. Weiters fallen
Eingangstüre und Fenster im Bereich des Mietobjektes in Wartungs- und
Instandhaltungspflicht des Mieters.
Der OGH dazu:
Soweit von der Klausel in konsumentenfeindlichster Auslegung auch die
Behebung von Schäden umfasst ist, die durch ein vertragswidriges
Verhalten des Vermieters oder von ihm Beauftragter entstanden sind,
wird gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG verstoßen.
Die Klausel geht zum Teil über § 8 MRG hinaus, was im
Vollanwendungsbereich nicht wirksam vereinbart werden kann.
Soweit das MRG nur zum Teil anwendbar ist (§ 1 Abs 4 MRG), ist zu
erwägen, dass die Klausel ausdrücklich darauf abzielt, die Rechte und
Pflichten nach § 1096 ABGB generell auszuschließen. Wie bereits zu
Klausel 1 dargelegt, ist § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB eine
Gewährleistungsbestimmung besonderer Art für Bestandverträge, sodass
der Ausschluss dieses Rechtes wegen § 9 Abs 1 KSchG nicht zulässig
ist. Konsequenterweise ist daher auch die Erhaltungspflicht des
Vermieters Ausdruck seiner bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht
und damit einem Konsumenten gegenüber nicht generell ausschließbar
(vgl auch Wilhelm, Hilfe, mein Keller schwimmt! Mietrechtliche
Gewährleistung im MRG-Teilanwendungsbereich, in ecolex 2002, 637 mwN;
Faber in immolex 2001, 264 mwN). Muss nämlich der Vermieter das
Mietzinsminderungsrecht gegen sich wirken lassen, wenn die
Bestandsache während der Bestandzeit ohne Verschulden des Mieters
derart mangelhaft wird, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt,
so ist dies nur das Druckmittel zur Durchsetzung von
Erhaltungsmaßnahmen, also der Gewährleistungspflicht gegen den
Vermieter. Bei vereinbarter genereller Erhaltungspflicht des Mieters
wird dieses Gewährleistungsrecht ausgeschlossen, indem der Mieter
selbst zur Erhaltung des vereinbarten und ordnungsgemäßen Gebrauchs
verpflichtet wird. Nach der Klausel kann daher der Zustand, bei dem
das Zinsminderungsrecht zum Tragen käme, niemals eintreten.
Gewährleistungsansprüche können aber vor Kenntnis des Mangels einem
Konsumenten gegenüber nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausgeschlossen oder
eingeschränkt werden. Dem Verbraucher kann daher die
Erhaltungspflicht des bedungenen Zustandes nicht übertragen werden,
auch wenn ein höherer Mietzins zulässigerweise hätte verlangt werden
können. Im Interesse des Konsumentenschutzes soll der
Leistungsgegenstand eben klar, absehbar und kalkulierbar sein, was
nur dann der Fall ist, wenn die Leistungen klar umrissen genannt
werden und keine Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels
ausgeschlossen werden. Gerade der im Rahmen des Zulässigen frei
vereinbarte Mietzins bildet dazu ein Regulativ und macht die vom
Mieter zu erbringenden Leistungen transparenter.
Klausel 24:
Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber für jede Beschädigung des
Mietgegenstandes und der Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich
und zur Schadensbehebung verpflichtet, soweit die Beschädigung durch
ihn, seine Angehörigen oder Besucher verursacht wurde.
Der OGH dazu:
Die Klausel sieht eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des
Mieters vor. Dem gegenüber steht – im Gegensatz zur Ansicht der
Revision – nur die (nicht vertraglich erweiterte) gesetzliche
Schadenersatzpflicht des Vermieters, sodass die Klausel gröblich
benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist.
Klausel 25:
Der Vermieter haftet nicht für die Schäden durch Diebstahl, Brand
oder Immissionen an den eingebrachten Waren und Gegenständen,
gleichgültig welcher Art und Ursache diese Einwirkungen sind.
Der OGH dazu:
Das Argument der Revision, dass durch die Klausel lediglich die
maßgebliche Rechtslage klargelegt werde und ein Ausschluss der
Haftung des Vermieters für von ihm schuldhaft herbeigeführte Schäden
nicht enthalten sei, lässt sich mit dem Text der Klausel 25 nicht
vereinbaren. Hier wird nämlich klar und deutlich jegliche Haftung des
Vermieters ausgeschlossen, sodass die Regelung gemäß § 6 Abs 1 Z 9
KSchG nicht verbindlich und auch gemäß § 879 Abs 3 ABGB gröblich
benachteiligend ist.
Klausel 26:
Der Mieter ist nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, an dem
Mietgegenstand Um- und Einbauten sowie andere bauliche Änderungen
vorzunehmen.
Der OGH dazu:
Es ist der Revisionswerberin zuzugeben, dass nach § 1098 ABGB der
Umfang des Gebrauchsrechtes in erster Linie nach Inhalt und Zweck des
Vertrages bestimmt ist (RIS-Justiz RS0020944, Binder in Schwimann³, §
1098 ABGB Rz 1; Würth in Rummel³, § 1098 ABGB Rz 2; Iro in KBB, §
1098 ABGB Rz 1). Auch für jene Mietgegenstände, die der Vollanwendung
des MRG unterliegen, gilt gemäß § 8 Abs 1 MRG, dass der
Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen ist.
Dass die Klausel § 8 MRG widerspricht, wird von der Revisionswerberin
in der Revision offenbar nicht mehr in Zweifel gezogen. Im Übrigen
ist sie intransparent, da unklar ist, was mit dem Begriff „Einbauten“
gemeint ist.
Für den Teilanwendungsbereich des MRG ist weiters zu bedenken, dass
die Klausel deshalb gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3
ABGB ist, weil sie jegliche, auch die geringfügigste, bauliche
Veränderung verbietet, auch wenn sie für die vereinbarungsgemäße
Verwendung des Objektes erforderlich und leicht wieder zu beseitigen
ist und keine wichtigen Interessen des Bestandgebers – wie
insbesondere die Substanz des Hauses oder das äußere Erscheinungsbild
oder Interessen anderer Bestandberechtigter – beeinträchtigt (vgl 5
Ob 265/01h; RIS-Justiz RS0020677, RS0020762; Iro in KBB, § 1098 ABGB
Rz 3; Binder in Schwimann³, § 1098 ABGB Rz 49 ff je mwN). Da die
Klausel letztlich – in ihrer gebotenen konsumentenfeindlichsten
Auslegung – jedwede Änderung verbietet, wird der Mieter gröblich im
Sinn von § 879 Abs 3 ABGB benachteiligt.
Klausel 27:
Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass eine Hausordnung besteht und
diese jederzeit den allgemeinen Bedürfnissen entsprechend angepasst
werden kann.
Der OGH dazu:
Die Vorinstanzen haben zutreffend erkannt, dass auch die Hausordnung
Vertragsbestandteil ist und sie nicht nachträglich vom Vermieter
einseitig zum Nachteil des Mieters geändert werden kann (RIS-Justiz
RS0020982). Der Umfang des Gebrauchsrechtes des Bestandgebers
bestimmt sich auch nach der Hausordnung (Würth in Rummel³, § 1098
ABGB Rz 2; Binder in Schwimann³, § 1098 ABGB Rz 2). Es können daher
die von der Revisionswerberin behaupteten „allgemeinen Bedürfnisse“
nicht nachträglich in den Vertrag des Mieters uneingeschränkt
eingreifen. Diese Klausel verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB. Weiters
ist auch § 6 Abs 2 Z 3 KSchG heranzuziehen, weil dem Vermieter ohne
Aushandeln das Recht eingeräumt werden soll, einseitig die von ihm zu
erbringende Leistung einem Mieter gegenüber abzuändern, ohne dass
diese Änderung – besonders weil sie geringfügig oder sachlich
gerechtfertigt ist – zumutbar sein muss. Abgesehen davon ist die
Klausel auch intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG, weil die
„Bedürfnisse“ nicht spezifiziert sind und daher der Inhalt der
Änderung überhaupt nicht absehbar ist.
Klausel 28:
Der Vermieter und die von ihm beauftragten Personen sind berechtigt,
den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen.
Der OGH dazu:
Die Revisionswerberin meint, dass die berechtigten Interessen des
Mieters durch eine entsprechende Anmeldung gewahrt seien. Sie
übergeht damit die Judikatur, dass sich der Mieter Eingriffe in seine
Bestandrechte durch den Hauseigentümer nur so weit gefallen lassen
muss, als sie die Ausübung seiner Mietrechte nicht wesentlich
erschweren oder gefährden (RIS-Justiz RS0020936). Dem Vermieter steht
grundsätzlich auch gegen den Willen des Mieters das Recht zu, den
Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung
des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich
ist (RIS-Justiz RS0021509, Würth in Rummel³, § 1098 ABGB Rz 10; Iro
in KBB, § 1098 ABGB Rz 4 mwN). Da mit der Klausel ein
uneingeschränktes, auch grundloses, Besichtigungsrecht dem Vermieter
eingeräumt wird, ist sie gröblich benachteiligend im Sinn des § 879
Abs 3 ABGB. Eine Anmeldung des allenfalls grundlosen Besuches macht
ihn nicht rechtmäßig.
Klausel 29:
Der Mieter verzichtet ausdrücklich darauf, gegen Forderungen des
Mietentgeltes gemäß Punk V des Mietvertrags eigene Geldforderungen
aufrechnungsweise einzuwenden oder das Mietentgelt aus welchem Grund
immer zurückzubehalten.
Der OGH dazu:
Die Beklagte verweist auf ihre Unterlassungserklärung. Dass dennoch
Wiederholungsgefahr anzunehmen ist, wurde bereits ausgeführt.
Klausel 30:
Die mit der Errichtung und Vergebührung dieses Mietvertrages
verbundenen Kosten und Gebühren, insbesondere die
Rechtsgeschäftsgebühr, sowie die Kosten für die seitenweise
Vergebührung (Stempelmarken) trägt der Mieter.
Der OGH dazu:
In der gebotenen konsumentenfeindlichsten Auslegung ergibt sich eine
Intransparenz nach § 6 Abs 3 KSchG, weil keine Einschränkung auf die
für die Errichtung und Vergebührung notwendigen Kosten vorgesehen
ist. Es ist nicht sichergestellt, dass bei der Vergebührung nur die
rechtsgeschäftlichen Gebühren gemeint sind und darunter nicht auch
Wegzeiten oder Kosten für diverse Hilfsdienste subsumiert werden
könnten. Es ist auch nicht klar, welche Errichtungskosten anfallen,
nämlich ob (oder welche) nicht anwaltlichen Vertreter (vgl den hiezu
einschränkenden Vertragspunkt betreffend die Kostentragung
anwaltlicher Vertretung) oder Hilfspersonen Kosten verursachend
eingeschaltet werden. Die auf den Mieter zukommende Kostenbelastung
ist daher aus der Klausel nicht erkennbar. Die leicht überblickbare
Vergebührung nach dem Gesetz bildet nur einen Teil der hier zu
übernehmenden Kosten. Bei Vertragsabschluss wird weder die mögliche
Höhe der Kosten genannt noch festgelegt, dass nur die zur Errichtung
und Vergebührung notwendigen Kosten zu ersetzen sind. Die Klausel ist
gröblich benachteiligend (vgl zu den Betreibungskosten 5 Ob 266/02g,
5 Ob 227/98p).
Klausel 31:
Alle übrigen Einrichtungen des Mieters sind nach Wahl des Vermieters
ganz oder teilweise unentgeltlich im Mietobjekt zu belassen oder vom
Mieter vor Zurückstellen des Mietobjektes auf eigene Kosten zwecks
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu entfernen.
Der OGH dazu:
Soweit die Klausel bei jenen Mietverträgen, die dem
Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, von der Bestimmung der §
10 MRG abgeht, ist sie schon deshalb gesetzwidrig, weil auf den
Ersatzanspruch der Hauptmieter im Voraus nicht rechtswirksam
verzichtet werden kann (§ 10 Abs 7 MRG).
Bei Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG wird der
Bestandnehmer als Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet, wenn er
auf das Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (nach
Anzeigeerstattung) oder einen nützlichen Aufwand gemacht hat (§ 1097
ABGB). Ein Verzicht auf Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich im
Vorhinein zulässig (RIS-Justiz RS0020595), jedoch hinsichtlich des
notwendigen Aufwandes nur, soweit auch eine von § 1096 ABGB
abweichende Instandhaltungsregel vereinbart werden könnte (2 Ob
40/01y, RS0021155).
Die Klausel unterscheidet zwischen nützlichen und notwendigen
Aufwendungen nicht und lässt außer Betracht, dass § 1096 Abs 1 ABGB,
wie schon zu den Klauseln 1 und 23 dargestellt, einen nach § 9 Abs 1
KSchG nicht ausschließbaren Gewährleistungsanspruch darstellt. Die
Konsequenz ist, dass jedenfalls der Ersatz notwendiger Aufwendungen
nicht abbedungen werden kann, weil ansonsten der
Gewährleistungsanspruch des Konsumenten unterlaufen würde, wenn er
zur Selbsthilfe gegriffen hat. Die Klausel ist daher unwirksam.
Klausel 32:
Der Mietgegenstand ist bei Beendigung des Mietverhältnisses, aus
welchem Grund auch immer in ordnungsgemäßem Zustand, dh wie bei
Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen.
Ansonsten ist der Vermieter berechtigt, die diesbezüglichen
Instandhaltungskosten dem scheidenden Mieter in Rechnung zu stellen.
Der OGH dazu:
Die Ansicht der Revision, dass mit der Klausel der Mieter nur zu
einem möglichst schonenden Gebrauch angehalten werden solle,
entspricht nicht dem Text. Bei der gebotenen konsumentenfeindlichsten
Auslegung müsste der Mieter jegliche Gebrauchsspuren, die noch so
unerheblich sein mögen, beseitigen. Im Übrigen wird damit
gegebenenfalls auch die Erhaltungspflicht des Vermieters überwälzt,
was im Vollanwendungsbereich des MRG gegen § 3 MRG, im
Teilanwendungsbereich bei einem Konsumenten gegen § 9 Abs 1 KSchG
verstößt. Dazu wird auf die Ausführungen zu den Klauseln 1, 23 und 31
verwiesen. Weiters erfolgt auch im letzten Satz der Klausel keine
Einschränkung auf die unbedingt notwendigen Kosten, was gröblich
benachteiligend ist.
Klausel 33:
Der Mieter verzichtet hinsichtlich der von ihm vorgenommenen
Investitionen auf jeden Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter. Davon
ausgenommen sind Aufwendungen, für die der Vermieter einen
Ersatzanspruch ausdrücklich schriftlich anerkannt hat.
Der OGH dazu:
Auch der Oberste Gerichtshof verweist auf seine Ausführungen zu § 10
Abs 3 KSchG zu Klausel 2 und zum Ausschluss der Ersatzansprüche des
Mieters gemäß § 10 MRG bzw § 1097 ABGB zu Klausel 31.
Klausel 34:
In diesem Zusammenhang vereinbaren die Vertragsteile – ungeachtet
darüber hinausgehender Ansprüche – eine nicht dem richterlichen
Mäßigungsrecht unterliegende Konventionalstrafe in der Höhe von drei
dann aktuellen Bruttomonatsmieten, falls das Bestandobjekt vom Mieter
nicht zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räumungstermin
übergeben wird.
Der OGH dazu:
Die Beklagte beruft sich auf ihre Unterlassungserklärung. Auch
insoweit ist auf die Ausführungen zur Wiederholungsgefahr zu
verweisen.
Klausel 35:
Eine unwirksame Bestimmung ist von den Vertragspartnern durch eine
andere gültige und zulässige Bestimmung zu ersetzen, die dem Sinn und
Zweck der weggefallenen Bestimmung entspricht (Teil 2; die Abweisung
des Teils 1 wird von der Revision der Klägerin nicht bekämpft).
Der OGH dazu:
Die Vorinstanzen haben zutreffend erkannt, dass der Zweck einer
unwirksamen Bestimmung kaum denkbar durch eine zulässige Bestimmung
erreicht werden kann. Abgesehen davon ist die Bestimmung deshalb im
Sinn des § 6 Abs 3 KSchG intransparent, weil sich der Mieter zur
Abgabe einer ihm nicht vorhersehbaren Erklärung und Abänderung des
Vertrages verpflichten soll, wobei nicht vom Horizont der „redlichen“
Vertragsparteien ausgegangen werden soll, sondern vom unzulässigen
Sinn und Zweck der Bestimmung.
Klausel 36:
Allfällige vor Abschluss dieses Vertrages schriftlich oder mündlich
getroffene Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre
Gültigkeit.
Der OGH dazu:
Nach § 10 Abs 3 KSchG darf die Rechtswirksamkeit formloser
Erklärungen des Unternehmers vertraglich nicht ausgeschlossen werden
(siehe zu Klausel 2). Wird nun wie hier vereinbart, dass nicht in den
Mietvertrag aufgenommene Vereinbarungen des Vermieters, seien dies
nun schriftliche oder mündliche, nicht gelten, so liegt darin auch
ein Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG, weil die Erklärung des Vermieters
außerhalb eines bestimmten schriftlichen Vertragswerks als unwirksam
definiert werden soll.
Klausel 37:
Eine Änderung dieses Vertrages bedarf zur Gültigkeit der Schriftform,
das Abgehen vom Formerfordernis der Schriftform kann nur schriftlich
erfolgen.
Der OGH dazu:
Es gelten die Ausführungen zu Klausel 2.
Klausel 38:
Es herrscht Willensübereinstimmung, dass der Mietvertrag erst nach
Setzung der Unterschriften des Mieters und des Vermieters
Rechtsgültigkeit erlangt.
Der OGH dazu:
Die Ansicht der Revisionswerberin, dass sich § 10 Abs 3 KSchG
ausschließlich auf Nebenabreden, nicht aber auf den Vertragsabschluss
selbst beziehe, steht mit dem Gesetzestext im Widerspruch, der ganz
allgemein auf Erklärungen abstellt. Im übrigen gelten die
Ausführungen zu Klausel 2.
Klausel 39:
Vorstehender Vertrag wurde vor der Unterfertigung gelesen und
erörtert; bezüglich aller Vertragspunkte wurde Übereinstimmung
erzielt.
Der OGH dazu:
Es ist im Wesentlichen auf die Ausführungen zu § 6 Abs 1 Z 11 KSchG
zu den Klauseln 1 und 22 zu verweisen. Grundsätzlich liegt eine
Tatsachenbestätigung zu Lasten des Konsumenten vor, nämlich dass die
Vertragspunkte zur Kenntnis genommen und einzeln erörtert wurden und
der Mieter mit ihnen allen einverstanden war. Damit wird die gemäß §
6 Abs 2 KSchG und gemäß § 864a ABGB den Unternehmer treffende
Beweislast dafür, dass die Klauseln im Einzelnen ausgehandelt wurden
bzw der Verbraucher besonders auf bestimmte Vertragspunkte
hingewiesen wurde, auf den Verbraucher überwälzt. Die Klausel
verstößt daher gegen § 6 Abs 1 Z 11 KSchG.