Rückabwicklung des Kaufs einer Eigentumswohnung

Benützungsentgelt des Käufers: Die Fragen und Probleme, die sich bei diesem „worst case“ eines Kaufvertrages ergeben, seien an folgendem Beispiel exemplarisch aufgezeigt:

Die Käufer erwarben von einer GmbH eine Eigentumswohnung. Diese befindet sich im dritten Obergeschoß eines Wohn- und Geschäftsobjekts, in dem auch der Veranstaltungssaal einer Marktgemeinde sowie eine Diskothek untergebracht sind.

Die Möglichkeit einer Lärmbeeinträchtigung war vor Abschluss des Kaufvertrags erörtert und es wurden den Käufern zugesichert, dass es zu keinen (die Ö-Normen überschreitenden) Lärmbeeinträchtigungen kommen werde. Diese Zusage wurde nicht erfüllt.

Schritte von Personen in der darüber befindlichen Wohnung konnten exakt mitverfolgt werden, es vibrierten Bilder, vereinzelt gerieten Lampen in Schwingung und wegen des Lärms aus dem Veranstaltungssaal in etwa 40 (im Jahre 1999) bzw 80 (im Jahre 2000) Nächten im Jahr war das Schlafen in der Wohnung „unmöglich“. Es stellten sich Schlafstörungen ein und sogar dann, wenn keine Lärmbeeinträchtigung gegeben war,das ständige Gefühl, eine solche werde jeden Moment wieder auftreten. Die Musik aus der Diskothek führte ebenfalls zu gravierenden Lärmbeeinträchtigungen.

Die Verkäuferin führte aufgrund der Beschwerden der Käufer nur zögerlich Sanierungsversuche durch, die erfolglos blieben.

Die Käufer drängten auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags, zu dem die Verkäuferin erst nach Vorliegen eines Schiedsgutachtens bereit war. Eine Einigung im Detail – insbesondere über die Höhe des von der Verkäuferin zu entrichtenden Betrags – war nicht möglich.

Die Käufer begehrten neben dem Kaufpreis den Ersatz nicht mehr restituierbarer Investitionen, Zinsen für die Wohnbauförderung sowie die Erstattung der ihnen aufgelaufenen Bankzinsen und damit verbundenen Spesen sowie den Ersatz von Vertretungskosten im Zusammenhang mit der Einholung des Schiedsgutachtens. (Das Begehren auf Zahlung dieser Vertretungskosten wurde rechtskräftig abgewiesen).

Die Verkäuferin wendete unter anderem ein, die Käufer hätten für die Dauer der Wohnungsnutzung ein Benützungsentgelt zu zahlen.

Die ersten beiden Instanzen wiesen den Anspruch auf Bezahlung eines Benützungsentgelts ab, der OGH sprach der Verkäuferin Benützungsentgelt zu. Als Maßstab für die Höhe des Benützungsentgelts kann das gelten, was die Käufer sonst auf dem Markt für eine vergleichbare Wohnung hätten aufwenden müssen. Die massive Lärmbeeinträchtigung ist dabei in analoger Anwendung der Regeln der Mietzinsminderung gem. § 1096 ABGB zu berücksichtigen. Solange zumindest eine eingeschränkte Nutzung der Wohnung möglich ist, kann das Benützungsentgelt jedoch nicht gänzlich entfallen.

OGH vom 1.7.2003, 1 Ob 214/02 f