Sanierungsmöglichkeit des Vermieters nach Anzeige der Unbrauchbarkeit

Gesetzestext:

§ 15a wird wie folgt geändert:

a) In Abs. 1 entfällt in der Z 4 die Wendung „und auch nicht innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom Vermieter brauchbar gemacht wird“;

b) dem Abs. 2 wird folgender Satz angefügt:

„Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.“.

Anmerkung:

Die Einstufung einer Wohnung im Kategoriesystem hängt von ihrer Brauchbarkeit und von der Brauchbarkeit ihrer Ausstattungsmerkmale ab.

Das Gesetzesrecht sah bisher nur für jene beiden Ausstattungsmerkmale, die für die Abgrenzung zwischen Kategorie C und Kategorie D maßgeblich sind (nämlich für die Wasserentnahmestelle und das Klosett im Inneren), eine Obliegenheit des Mieters zur Anzeige fehlender Brauchbarkeit vor. In allen anderen Fällen konnte sich der Mieter auf eine Unbrauchbarkeit im Zusammenhang mit der Kategorieeinstufung auch ohne vorangehende Rüge berufen.

Dies erwies sich in der Praxis zuweilen als echte „Vermieterfalle“, weil in manchen Fällen Vermieter von einer solchen Unbrauchbarkeit überrascht wurden, daher keine Sanierungsmöglichkeit mehr vorfanden und sich mit den Folgen einer entsprechend schlechteren Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem zufrieden geben mussten.

So konnte es beispielsweise zur Herabstufung eines als Kategorie A-Wohnung vermieteten Mietgegenstandes in die Kategorie D kommen, wenn etwa wegen einer gefährlichen Elektroinstallation und eines verhältnismäßig hohen Aufwandes zur Behebung dieser Gefährlichkeit die Unbrauchbarkeit der Wohnung angenommen wurde.

Um auch in solchen Fällen dem Vermieter die Möglichkeit einer kategoriewahrenden Sanierung zu geben, wird die bisher nur in § 15a Abs. 1 Z 4 MRG vorgesehene Sanierungsmöglichkeit nach Anzeige durch den Mieter nun auf alle Fälle der Unbrauchbarkeit ausgedehnt.

Eine derart umfassende Möglichkeit zur Mängelbehebung nach Anzeige steht auch mit den Grundsätzen des neuen Gewährleistungsrechts im Einklang.

Um eine Überdehnung dieser Sanierungsmöglichkeit zu Lasten der Mieter zu vermeiden und Rechtssicherheit zu erreichen, wird eine absolute Höchstfrist für die Brauchbarmachung durch den Vermieter in der Dauer von drei Monaten ab Zugang der Anzeige vorgesehen. Dies ist aber nicht dahin zu verstehen, dass der Vermieter jedenfalls eine Sanierungsfrist von drei Monaten für sich in Anspruch nehmen könnte; die Dreimonatsfrist ist im Gegenteil nur als absolute, selbst bei umfänglichen Sanierungen nicht überschreitbare Höchstgrenze aufzufassen; in aller Regel wird eine erheblich kürzere Frist zur Mängelbehebung angemessen sein. Die Anzeige ist an keine besondere Form gebunden, sie kann also auch mündlich geschehen (auch wenn sich aus Beweisgründen eine schriftliche Anzeige empfehlen wird).

Nach wie vor hat freilich der Mieter das gänzliche Fehlen eines Kategoriemerkmals nicht zu rügen.

Zur Vermeidung von Missverständnissen seien hier einige Anmerkungen angefügt:

Wenn der Vermieter die Mängelbehebungsarbeiten zwar begonnen, aber bei Ablauf der – nicht notwendigerweise dreimonatigen (siehe oben) – angemessenen Frist noch nicht zum Abschluss gebracht hat, hat er die ihm durch diese Neuregelung eingeräumte „zweite Chance“ verspielt, auch wenn die Behebungsarbeiten schon weit gediehen sind. Es kommt dann trotz der eingeleiteten Verbesserung zur Kategorieherabstufung. Diese scharfe Sanktion ist erforderlich, um effektiven Druck auf den Vermieter dahin auszuüben, dass dieser die Mängelbehebung auch tatsächlich rasch und vollständig durchführt.

Wenn der Mieter jedoch – etwa durch Verweigerung des dafür notwendigen Zutritts zum Mietobjekt – die Mängelbehebungsarbeiten verhindert, kann er sich nicht auf die Unbrauchbarkeit berufen; auch dies entspricht den allgemeinen Regeln des Gewährleistungsrechts.

In zeitlicher Hinsicht bleibt das Recht des Mieters, die Unbrauchbarkeit geltend zu machen, durch diese Neuregelung unangetastet. Es geht also mit dieser Rügeobliegenheit nicht etwa eine „Prüfpflicht“ einher. Der Mieter kann die Unbrauchbarkeit beispielsweise auch noch nach zwei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses anzeigen; zu beachten ist freilich die grundsätzlich dreijährige Präklusionsfrist des § 16 Abs. 8 MRG.

Eine Anzeige des Mangels im Sinn des neuen zweiten Satzes des § 15a Abs. 2 MRG liegt auch darin, wenn der Mieter unter Bezugnahme auf diesen Mangel bei Gericht oder der Schlichtungsstelle ein Mietzinsprüfungsverfahren einleitet (vgl. die Judikatur zur Ersetzung der Einmahnung im Sinn des § 1118 ABGB zweiter Fall durch die Räumungsklage; Dittrich/Tades, ABGB36 E 86 zu § 1118).

Abschließend sei auch darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit des Mieters, eine Mietzinsminderung oder -befreiung nach § 1096 ABGB zu verlangen, durch die hier vorgeschlagene Neuregelung in keiner Weise berührt wird. Solange die Mängelbehebung noch nicht geschehen ist, hat der Mieter – wie nach bisherigem Recht – Anspruch auf Mietzinsminderung oder -befreiung (wenn die dafür erforderlichen Voraussetzungen nach § 1096 ABGB und der dazu ergangenen Judikatur vorliegen). Dies gilt prinzipiell auch, wenn der Mieter die ihm nach der hier vorgeschlagenen Neuregelung obliegende Anzeige erst zu einem späteren als ihm möglichen Zeitpunkt erstattet. Dazu ist freilich anzumerken, dass § 1097 ABGB in diesem Kontext eine eigene Regelung über eine Anzeigepflicht des Bestandnehmers enthält (vgl. dazu auch Dittrich/Tades, ABGB36 E 4a zu § 1097).