Selbst-und Fremdverwaltung

Abberufung eines Verwalters im WEG: In Wohnungseigentumsanlagen kommt dem bestellten Verwalter auf Grund seiner alleinigen Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft zentrale Bedeutung zu. Im Zusammenhang mit der dem Übergang von der Selbst- zur Fremdverwaltung und der Auflösung des Verwaltervertrages kommt es immer wieder zu Unklarheiten, sodass die Rechtslage hier kurz dargestellt werden soll.

Nach § 21 Abs 3 WEG 2002 kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Bei Auflösung durch das Gericht ist die Wiederbestellung des Verwalters unzulässig. Das entsprechende Minderheitsrecht eines Wohnungseigentümers ist in § 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002 geregelt.

Es sind also zwei unterschiedliche Fälle mit unterschiedlichen Beurteilungsmaßstäben zu beachten:

 Abberufung durch die (Mehrheit der) Eigentümergemeinschaft aus wichtigem Grund und
 Abberufung durch das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters.

Ob ausreichende Gründe vorliegen, den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage abzuberufen, lässt sich immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen (so schon 5 Ob 52/99d, zuletzt etwa OGH 01.04.2008 5 Ob 293/07k). Bei der Prüfung von Abberufungsgründen ist jeweils auch eine (negative) Zukunftsprognose hinsichtlich des Verwalters auszustellen.

Während bei Auflösung des Verwaltungsvertrags durch die Eigentümergemeinschaft wichtige Gründe ausreichen, bedarf es für die gerichtliche Abberufung des Verwalters auf Antrag (nur) eines Miteigentümers des Nachweises gravierender, die Vertrauensbasis zerstörender Pflichtverletzungen. Dabei ist im Hinblick auf das Verbot der Wiederbestellung (§ 21 Abs 3 WEG) zu berücksichtigen, dass durch eine solche Abberufung der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer, die dem Verwalter weiterhin das Vertrauen schenken, also gegen die Abberufung sind, ein Verwalterwechsel aufgezwungen wird.

Das Individualrecht des einzelnen Miteigentümers kann nur erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters grundsätzliche Bedenken gegen seine Treuepflicht und Interessenswahrungspflicht bestehen, die so gewichtig sind, dass nach allgemeiner Verkehrsauffassung in Frage steht, ob die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer noch gesichert ist (siehe auch OGH 01.04.2008, 5 Ob 293/07 k).

Zu beachten ist, dass nicht bei Selbstverwaltung sondern nur im Fall einer Fremdverwaltung die Möglichkeit einer sofortigen Auflösung des Verwaltungsvertrags durch das Gericht nach § 21 Abs 3 WEG 2002 besteht. Eine Abberufung des Verwalters setzt also grundsätzlich dessen vorherige Bestellung voraus (etwa OGH 03.06.2008, 5 Ob 40/08f)

Wenn bei Selbstverwaltung einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, werden sie dadurch noch nicht zu „Verwaltern“ im Sinn der §§ 19 f WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG in der Regel nicht umfasst sein (OGH 24.06.2008, 5 Ob 129/08v).

Allfälligen Unzulänglichkeiten oder gar Missbräuchen einer an einzelne Mit- und Wohnungseigentümer „delegierten“ Selbstverwaltung kann – wenn sich das Problem eines dominanten Mehrheitseigentümers nicht stellt – durch einen jedem einzelnen Mitglied der Eigentümergemeinschaft möglichen Antrag auf Bestellung eines Verwalters nach § 30 Abs 1 Z 6 WEG 2002 begegnet werden. Infolge der Schwere des Eingriffs in die Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft bedarf es aber der Behauptung und des Nachweises eines wichtigen Interesses des antragstellenden Wohnungseigentümers. Die Rechtsprechung hat als Vorausset-zung ein „darzulegendes Interesse an der Fremdverwaltung“ bzw die Dartuung der „Untunlichkeit oder Unmöglichkeit der Selbstverwaltung“ gefordert. Für die Bestellung eines vorläufigen Verwalters müssten – abgesehen vom Nachweis einer konkreten Dringlichkeit – die beschriebenen Voraussetzungen ebenfalls gegeben sein (OGH 24.06.2008, 5Ob129/08v).

Ein pflichtwidriger Mehrheitseigentümer, der sich wie ein fremdbestimmter Verwalter geriert und eigenmächtig Verwaltungshandlungen setzt, kann aber auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht abberufen werden, was seine Wiederbestellung ausschließt. Die diesbezügliche analoge Anwendung des § 21 Abs 3 WEG 2002 wird von der Judikatur ausdrücklich bestätigt (OGH 25.11.2003 5 Ob 265/03m).