Spekulationseinkünfte bei Alt-Eigentumswohnungen

Spekulationseinkünfte sind in der Regel auch dann gegeben, wenn der
Ankauf und der Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb der
Spekulationsfrist erfolgt, von der Hauptwohnsitzbefreiung einmal abgesehen.

Bei einer einzelnen Eigentumswohnung die angekauft und verkauft wird, wird
die Gegenüberstellung des Verkaufserlöses mit den Anschaffungskosten kein
großes rechnerisches Problem darstellen, allenfalls könnte mit der
Finanzverwaltung diskutiert werden, ob die Fremdmittelzinsen abzugsfähig
sind (nur dann, wenn diese noch nicht steuerlich verwertet worden sind) oder
ob Renovierungskosten den Spekulationsgewinn auch mindern, was bei
Instandsetzungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen im Gesetz
vorgesehen ist.

Diskussionswürdig ist jedoch jener Fall, bei dem ein Zinshaus oder aber auch
Anteile an einem großen Vermietungsobjekt erworben werden, wobei
unterschiedlich wertvolle Objektteile den Gesamtkaufpreis bestimmen. Bei
einem dem Mietrechtsgesetz unterliegendem Althaus ist in der Regel ein
bestandfreies Objekt höher zu bewerten als ein Vermietungsobjekt mit einer
niederen geregelten Mietzinsvereinbarung (zB eine schlecht ausgestattete
Wohnung mit einem Höchstmietzins gemäß § 45 MRG).

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer von unserer Kanzlei angestrengten
Entscheidung vom 31.05.2000, Z 97/13/0223, 97/13/0245 entschieden, dass
entgegen der Meinung der Finanzverwaltung ein Ansatz aliquoter
Anschaffungskosten abweichend vom Flächen- bzw Parifizierungsschlüssel
erfolgen kann. Das bedeutet, dass ein einheitlicher Gesamtkaufpreis nach
wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf unterschiedlich wertvolle
Gebäudeteile aufgeteilt werden kann, demnach unter anderem ein bestandfrei
erworbenes Objekt in Form eines höheren „Buchwerteinsatzes“ bei Berechnung
des Spekulationsgewinnes herangezogen werden kann.

Tipp:
Für eine bestandfreie Eigentumswohnung ist in der Regel ein höherer
Verkaufspreis erzielbar als für eine Wohnung, bei der ein Altmieter
einen nach dem Mietrechtsgesetz beschränkten Mietzins entrichtet. Bei
einem Gesamtkaufpreis einer Liegenschaft, in der bestandfreie und mit
Altbestandrechten belastete Wohnung enthalten sind, können die
Anschaffungskosten gewichtet den jeweiligen
Veräußerungserlösen gegenüber gestellt werden.