DR. HERBERT RAINER
Abberufung eines Verwalters im WEG: In Wohnungseigentumsanlagen kommt dem bestellten Verwalter auf Grund seiner alleinigen Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft zentrale Bedeutung zu. Im Zusammenhang mit der dem Übergang von der Selbst- zur Fremdverwaltung und der Auflösung des Verwaltervertrages kommt es immer wieder zu Unklarheiten, sodass die Rechtslage hier kurz dargestellt werden soll. Nach § 21
Für die Bestellung eines vorläufigen Verwalters durch einen WEer müssen – abgesehen vom Nachweis einer konkreten Dringlichkeit – die Untunlichkeit der Selbstverwaltung behauptet und dargelegt werden. OGH 24.6.2008, 5Ob 129/08 v
Die rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters darüber, ob auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers (anstelle der bisherigen Selbstverwaltung) ein Verwalter zu bestellen ist, hängt davon ab, dass die Untunlichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung dargetan werden kann. Dafür müssten bei einem Haus mit nur 4 WE-Einheiten entsprechende Gründe dargetan werden (nicht ausreichend eine eingeschränkte Tätigkeit einer WEerin
Wenn bei Selbstverwaltung einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, werden sie dadurch nicht zu „Verwaltern“ iSd §§ 19ff WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG nicht erfasst. Selbstverwaltung liegt vor, solange die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern wahrgenommen werden; diese
Seit Inkrafttreten des 3. WÄG mit 1. 1. 1994 ist die Zweckwidmung der Rücklage als gebundenes Sondervermögen aller Mit- und Wohnungseigentümer weggefallen. Die Rücklage ist nun für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen, auch für die Überbrückung von Finanzierungslücken – etwa bei der Abdeckung von Bewirtschaftungskosten – verwendbar. Die Verwendung der Rücklage für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen,
Ist ein Mehrheitsbeschluss in Fragen der ordentlichen Verwaltung wirksam zustande gekommen, die Anfechtungsfrist aber noch nicht verstrichen oder eine Anfechtung dieses Beschlusses anhängig, ist von einer vorläufigen, „zeitlich eingeschränkten“ Vollziehbarkeit des Beschlusses auszugehen. Die Mehrheit kann also im Bereich der ordentlichen Verwaltung einen, wenn auch anfechtbaren oder angefochtenen Mehrheitsbeschluss durchsetzen. OGH 18. 9. 2007, 5
Gefordert wird der Anschlag an einer für alle WEer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses, bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen. Der Zweck dieses „Mehrfachanschlags“ liegt darin, die Kenntnisnahme durch jeden WE zu ermöglichen. Die Möglichkeit der Kenntnisnahme ist deshalb von vorrangiger Bedeutung, weil nicht die individuelle Übersendung des Beschlusses
Im Fall eines ernsten Schadens in der eigenen Einheit steht dem betroffenen Wohnungseigentümer grundsätzlich ein im außerstreitigen Verfahren gegen die übrigen Miteigentümer durchzusetzender Anspruch zu, dass die zur Beseitigung der im WE-Objekt aufgetretenen Schäden notwendigen Arbeiten binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Dabei handelt es sich jedenfalls nicht um einen Zahlungsanspruch. Ein aus § 28
Das Individualrecht eines Mit- und Wohnungseigentümers auf Auflösung des Verwaltungsvertrags wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten kann nur dann erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue und Interessenwahrungspflicht bestehen. Es muss sich dabei um Gründe handeln, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der
Im Fall einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährdet, steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu, die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklage auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. OGH 17. 4. 2007, 5 Ob 255/06w
