Umsatzsteuer bei Verkauf von Grundstücken

Unechte Befreiung und Vorsteuerberichtigung

Grundstücksumsätze sind gemäß § 6 Abs 1 Zi 9a UStG unecht befreit.

Wurden bisher Vorsteuern geltend gemacht, ist im Fall der Änderung der
Verhältnisse gemäß § 12 Abs 10 UStG eine Vorsteuerberichtigung
durchzuführen. Diese bezieht sich auf Vorsteuern aus Anschaffungs- und
Herstellungskosten, Großreparaturen und vom Voreigentümer in Rechnung
gestellte Vorsteuern oder Umsatzsteuern auf Grund der Option zur
Umsatzsteuer gem § 6 Abs 2 UStG.

Der Berichtigungszeitraum von 9 Jahren beginnt vom Anfang des Kalenderjahres an zu laufen, das dem Jahr folgt, in dem die diesen Aufwendungen zugrundeliegenden Leistungen im Zusammenhang mit dem Anlagevermögen erstmals in Verwendung genommen worden sind. Der Berichtigungsbetrag reduziert sich um jeweils 1/10 pro Jahr, sodass nach 10 Jahren keine Berichtigungserfordernis gegeben ist.

Option zur Umsatzsteuerpflicht

Seit 19. Juni 1998 besteht gemäß § 6 Abs 2 UStG die Möglichkeit zur
Umsatzsteuer zu optieren. In diesem Fall entfällt die Vorsteuerberichtigung.

Kriterien für die Auswahl der günstigeren Alternative

Diese hängt von folgenden Faktoren ab:

Höhe der zu kürzenden Vorsteuern.
Nur dann, wenn der Käufer vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer
ist, kann er die gemäß § 6 Abs 2 UStG verrechnete Umsatzsteuer als
Vorsteuer geltend machen.
Die weiterverrechnete Umsatzsteuer erhöht aber den zivilrechtlichen
Preis und damit die Basis für die Nebenkosten des Liegenschaftsverkaufes.
Diese setzen sich zusammen aus:
3,5% Grunderwerbsteuer,
1% Grundbucheintragungsgebühr,
Anwalts- oder Notarkosten zwischen 0,5% und 1,5%,
sowie eine eventuelle Maklerprovision, welche bei einem Kaufpreis unter € 36.336,42 3% bis 4% ausmachen kann.
Erfolgt die Kaufpreisfinanzierung durch Kredit, fallen noch die Kreditgebühr in der Höhe von 0,8% und bei Eintragung einer Hypothek 1,1% Pfandrechtsgebühr von 130% bis 150% der Darlehenssumme an.
Weiters ist zu bedenken, dass die auf Grund der Option nach § 6 Abs 2
UStG verrechnete Umsatzsteuer beim Käufer wieder der
Vorsteuerberichtigung gem § 12 Abs 10 UStG unterliegt, so er in der
Zukunft die Liegenschaft überträgt.