Versorgungsleitungen: Neue Kausalentscheidung des OGH

Der Vermieter verwendete folgende Klausel:

Klausel 18:
Die vorhandenen Versorgungsleitungen dürfen nur in einem solchen Umfang in Anspruch genommen werden, dass keine Überlastung eintritt.

Dazu der OGH:

Zusammenfassend ist zu diesem Punkt somit festzuhalten, dass den Vermieter sowohl im Vollanwendungsbereich als auch bei Fehlen einer abweichenden (und zulässigen) Vereinbarung – im Teil und Nichtanwendungsbereich des MRG die gesetzliche Verpflichtung zur Erhaltung der „Versorgungsleitungen“ trifft, soweit diese zu den allgemeinen Teilen des Hauses zu zählen sind. Führt die Verletzung dieser Pflicht während aufrechter Vertragsdauer zur Beeinträchtigung des geschuldeten Gebrauchs, steht dem Mieter das Recht auf Zinsminderung zu.

Der Inhalt der Klausel erweckt bei „kundenfeindlichster“ Auslegung den Eindruck, dass sich der Mieter eben mit den „vorhandenen“ Versorgungsleitungen abfinden muss, selbst wenn diese schadhaft oder so veraltet wären, dass sie den zumindest bei einer Wohnungsmiete im Regelfall geschuldeten üblichen Gebrauch des Bestandobjekts nicht gewährleisten würden.

Die weitere Formulierung der Klausel („… dürfen nur in einem solchen Umfang in Anspruch genommen werden …“) lässt die Deutung zu, dass dem Mieter die ihm in Form des Zinsminderungsrechts zur Verfügung stehenden Gewährleistungsrechte genommen werden sollen, und zwar gleichgültig, ob es sich um eine schon bei Übergabe vorhandene oder erst nach der Übergabe (auch durch Vernachlässigung der laut Punkt 6.2.4 geschuldeten Erhaltungspflicht) eingetretene Gebrauchsbeeinträchtigung handelt. Da im Voraus auf dieses Recht nicht verzichtet werden kann (Punkt 6.2.3), verstößt die Klausel gegen eine zwingende gesetzliche Bestimmung (§ 1096 Abs 1 zweiter und dritter Satz ABGB), weshalb sie im Vollanwendungsbereich wie im Teilanwendungsbereich des MRG, bei Verbrauchergeschäften iSd § 1 KSchG ebenso wie bei Geschäften zwischen Verbrauchern, unzulässig ist. Eine allfällige Prüfung der Klausel (auch) im Lichte des § 9 KSchG ist unter diesen Umständen entbehrlich.

Da die Klausel bei „kundenfeindlichster“ Auslegung – eine Einschränkung der Erhaltungspflicht des Vermieters im Vollanwendungsbereich enthält, verstößt sie zusätzlich gegen § 3 Abs 2 Z 1 MRG.

Aus den erörterten Gründen erweist sich die Klausel als gesetzwidrig.

OGH vom 27.02.2012, 2 Ob 215/10x