Wann erhält der Makler eine Provision?

Maklervertrag

Der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist ein Maklervertrag, der auch schlüssig zustande kommen kann.

Für das schlüssige Zustandekommen eines Maklervertrags ist zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Immobilienmakler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. Das reicht jedoch nicht aus, wenn der Immobilienmakler erkennbar bereits für einen anderen Auftraggeber (z.B. den Verkäufer) handelt. In diesem Fall muss der Immobilienmakler deutlich zu erkennen geben, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächs- bzw Verhandlungspartner (z.B. den Käufer) zu erwarten.

Verdienstlichkeit

Weitere Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit des Maklers.

Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur durch erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss einzuleiten, sondern diesen auch sonst zu fördern. Die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemäße, auf den Vertragsabschluss gerichtete Vermittlungstätigkeiten wird daher auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm.

Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet.

Die Frage der Verdienstlichkeit bzw jene nach der Wertigkeit einzelner Handlungen lässt sich nur an Hand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen.

OGH 16.12.2019, 7 Ob 197/19z