Wohnrechtsnovelle 2005 – Seniorenwohnung

Wohnrechtsnovelle 2005 – Seniorenwohnung

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Die geplante Einführung einer „Seniorenwohnung“
Durch die geplante Wohnrechtsnovelle soll dem umfangreichen Katalog von Bestandobjekten des MRG ein weiteres Objekt, die „Seniorenwohnung“, angeschlossen werden. Damit will der Gesetzgeber auf die demografische Entwicklung reagieren und neben den im Heimvertragsgesetz geregelten Fällen eine weitere Form des „Wohnens im Alter“ rechtlich erfassen, nämlich das Wohnen von „Senioren“ (nach Ansicht des Gesetzgebers ab vollendetem 60. Lebensjahr), die noch rüstig genug sind, nicht in ein Heim zu müssen, die aber dennoch ger-ne in einer adaptierten Wohnung bzw. einem ihren Bedürfnissen angepassten Haus („Altenwohnhaus“) wohnen möchten, dies unter Bereitstellung einer Grundversorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe durch den Vermieter.

Während aber der Heimvertrag mit dem Tod des Heimbewohners aufgehoben wird, ist ein derartiger Automatismus bei Objekten, die dem MRG unterliegen, natürlich nicht vorgesehen. Vielmehr bestehen Abtretungs- und Eintrittsrechte in das Mietrecht im Sinne der §§ 12 und 14 MRG. Da aber häufig die Kosten einer „Seniorenwohnung“ (zur Definition siehe unten) vom Vermieter bzw. der Öffentlichkeit getragen und nicht über die Miete voll auf die Bewohner überwälzt werden, wären die im MRG vorgesehene Abtretung von Mietrechten bzw. das Eintrittsrecht im Todesfall nicht immer sachgerecht. Bestimmte Verwandte sollen daher durch die Neuregelung von der Abtretung des Mietrechts oder dem Eintritt in die Mietrechte ausgeschlossen werden.

Die „Seniorenwohnung“ soll etwas versteckt erst im § 12 MRG (Abtretung des Mietrechts) definiert werden, was zur Übersichtlichkeit nicht gerade beiträgt.

Definition „Seniorenwohnung“:
Eine Seniorenwohnungsoll demnach vorliegen, „wenn sowohl die Wohnung als auch die allgemeinen Teile des Hauses, über die sie erreicht werden kann, eigens – etwa durch barrierefreie Zugänge, besondere sanitäre Einrichtungen oder besondere Sicherheitseinrichtungen – für ein altengerechtes Wohnen ausgestattet sind.“

Eintrittsrecht ausgeschlossen:
Für Mietverträge über derartige Seniorenwohnungen soll sowohl das Recht zur Abtretung der Mietrechte nach § 12 MRG als auch das Eintrittsrecht nach § 14 MRG für Verwandte in gerader absteigender Linie (einschließlich der Wahlkinder) ausgeschlossen sein.

Eintrittsrecht besteht:
Andere in § 12 Abs. 1 bzw. § 14 Abs. 3 MRG genannte Angehörige (Aszendenten, Ge-schwister, Ehegatten und – im Falle des § 14 MRG – Lebensgefährten) können bei Vorliegen der sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen das Mietrecht weiterhin auch vom Hauptmieter einer Seniorenwohnung abgetreten erhalten oder in den Mietvertrag eintreten. Der Gesetzgeber nimmt an, dass diese Personen regelmäßig älter oder zumindest annähernd gleich alt wie der Hauptmieter sind, sodass sie auch einen Bedarf an einer altengerechten Wohnung haben, wenn sie schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben.

Voraussetzungen:
Drei Voraussetzungen, die gemeinsam vorliegen müssen, sollen also zum Ausschluss des Abtretungs- und des Eintrittsrechts für diese Verwandte in gerader absteigender Linie (einschließlich der Wahlkinder) führen.

Erstens, die Wohnung muss eine Seniorenwohnung im Sinne der obigen Definition sein. Man muss kein Prophet sein um zu ahnen, dass diese Definition im Detail noch Kopfschmerzen bereiten wird. Es ist allerdings ausreichend, dass die Wohnung und deren Zugang entsprechend ausgestattet sind, dies ist nicht für alle Mietgegenstände des „Altenwohnhauses“ erforderlich. Ein Nebeneinander von „Seniorenwohnungen“ und sonstigen Wohnungen, Geschäften, etc. ist sogar ausdrücklich erwünscht.

Zweitens muss sich der Vermieter im Mietvertrag verpflichten sicherzustellen, dass dem Hauptmieter eine Grundversorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe (wie mobiler Haushaltshilfe, Wäschepflegediensten, Bereitschaftsdiensten, einem „Notruftelefon“, „Essen auf Rädern“ oder mobilen Krankenpflegediensten) zur Verfügung steht, wenn auch gegen zusätzliches Entgelt. Der Vermieter muss diese Dienste nicht selbst erbringen, deren Vermittlung ist ausreichend.

Drittens muss der Hauptmieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits das 60. Lebensjahr vollendet haben.