Mietzins und Denkmalschutz

Angemessener Mietzins in einem denkmalgeschützten Gebäude:
Im Anwendungsbereich der Mietzinsvorschriften des MRG bietet § 16 Abs. 1 Z. 3 MRG die Möglichkeit, vom Mieter einen angemessenen Mietzins zu verlangen, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.

Kriterien sind also die „Aufwendung“ erheblicher Eigenmittel, nicht etwa nur die bloße Absicht dazu. Der Aufwand des Vermieters muss im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung bereits entstanden sein. Hiefür trifft den Vermieter die objektive Behauptungs- und Beweislast (OGH 14. 9. 1993, 5 Ob 1047/93).

Bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat, ist von der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung auszugehen. Künftige Mietzinseinnahmen sind dabei im Gegensatz zu § 18 MRG nicht zu berücksichtigen. Der Vermieter darf aufgewendete derartige Mittel in der Folge (vor Abschluss der zu untersuchenden Mietzinsvereinbarung) auch nicht als Ausgaben in die Mietzinsabrechnung einsetzen (OGH 4. 9. 2001, 5 Ob 148/01b).

Zur Prüfung, ob „erhebliche“ Eigenmittel aufgewendet wurden, ist zu prüfen, ob die Eigenmittel anhand folgender Kriterien „ins Gewicht fallen“:
Verhältnis zur Größe des Hauses und zur Gesamthöhe der Erhaltungskosten,
Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen und öffentlichen Zuschüssen.

Die erheblichen Eigenmittel müssen in die Erhaltung des Gebäudes geflossen sein, sodass es nicht darauf ankommt, ob und in welchem Ausmaß auch die Wohnung des Mieters von den Renovierungsarbeiten profitierte (OGH 13. 7. 2000, 5 Ob 187/00m).

Es kommt dabei immer auf die Umstände des Einzelfalls an, sodass die Festlegung einer ziffernmäßigen Relation zum Erhaltungsaufwand oder zu anderen Bezugsgrößen nicht zielführend ist. Den Gerichten wurde durch die Verwendung des unbestimmten Gesetzesbegriffes „erheblich“ ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, der die Möglichkeit einer Anrufung des OGH nach den Wertungen des § 528 Abs 1 ZPO auf Fälle einer groben Fehlbeurteilung einschränkt. (OGH 13. 7. 2000, 5 Ob 187/00m, Erheblichkeit der Eigenmittel von ca S 6,5 Mio für Restaurierungsarbeiten in Höhe von ca S 14,5 Mio bejaht).

Eine Betriebswirtschaftliche Rentabilitätsrechnungen ist für die Frage des Aufwandes der Mittel nicht anzustellen (OGH 28. 1. 1986, 5 Ob 108/85).

Als „Eigenmittel“ iSd § 16 Abs. 1 Z 3 MRG gelten nur „verrechnungsfreie Mittel des Vermieters“ (OGH 23. 3. 1999, 5 Ob 119/98f und OGH 4. 9. 2001, 5 Ob 148/01b).

Darauf, wie die Eigenmittel des Vermieters finanziert wurden, ob etwa durch Ersparnisse des Vermieters oder Darlehen von dritter Seite, kommt es nicht an, soweit dabei nicht öffentliche Mittel (Subventionen für Altstadterhaltung ua) in Anspruch genommen wurden (OGH 4. 9. 2001, 5 Ob 148/01b).

Der Vermieter muss vorlegen bzw. nachweisen:
die Hauptmietzinsabrechnungen für die letzten 10 Jahre vor Durchführung der Sanierungsarbeiten, (es reicht auch nicht aus, die Mieteinnahmen nur eines Jahres in Anschlag zu bringen),
die Aufstellungen sämtlicher Kosten für Erhaltungsarbeiten,
Vorlage der saldierten Rechnungen (OGH 23. 3. 1999, 5 Ob 119/98f).

Nicht heranzuziehen sind:
alle Kosten, die für den Erwerb der Liegenschaft aufgelaufen sind,
die Kosten der steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Konzeption des vom Vermieter verwirklichten (Bauherren)Modells (OGH 23. 3. 1999, 5 Ob 119/98f).