Richtungsweisendes zur Erhaltungspflicht des Vermieters

Vermieter nicht zur Erhaltung einer Therme verpflichtet – Mieter kann aber Mietzins mindern: Wer für die Erhaltung einer mitvermietete Therme aufkommen muss, der Mieter oder der Vermieter, diese Frage hat nun der OGH in einer lange erwarteten Entscheidung zum Vollanwendungsbereich des MRG und einer Konsumentin als Mieterin geklärt.

Im zugrundeliegenden Fall mietete eine Konsumentin im Jahr 1981 von der beklagten Siedlungsgenossenschaft eine Wohnung zu Wohnzwecken an. Im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung war eine neue Therme vorhanden. Trotz regelmäßiger Wartung und der Durchführung von Reparaturen auf Kosten der Mieterin war die Therme nach 21 Jahren erneuerungsbedürftig. Für die Anschaffung und Montage der neuen Therme zahlte die Mieterin € 3.502,12.

Nach den Ausführungen des OGH regelt § 3 Abs 1 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters, wobei für die Mietgegenstände eine Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard normiert wird, die dann in Abs 2 durch die Einleitung:“ Die Erhaltung im Sinn des Abs 1 umfasst“ eine vollständige Definition erfährt.

§ 3 Abs 2 MRG schränkt die Erhaltungspflicht des Vermieters auf jene Arbeiten ein, die zur Behebung ernster Schäden des Hauses und der Beseitigung einer Gesundheitsgefährdung erforderlich sind.

§ 3 Abs 1 letzter Satz MRG, wonach „im Übrigen § 1096 ABGB unberührt bleibe“ reduziert eindeutig den Anwendungsbereich dieser Bestimmung auf einen Inhalt, soweit er nicht die Erhaltung regle. Denn die Erhaltung ist von der Bestimmung des § 3 MRG vollständig erfasst. Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlich Erhaltungspflichten ist damit aufgrund der Systematik und des Wortlauts des § 3 MRG auszuschließen. § 3 MRG ist eine Spezialnorm, die aber im Bereich der Erhaltung eine vollständige und andere Regelung träfe als die dadurch partiell verdrängte Generalnorm des § 1096 ABGB.

Der OGH schloss sich damit den grundlegenden Lehrmeinungen von Würth an, wonach im Vollanwendungsbereich des MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 MRG abschließend geregelt ist, sodass insoweit eine subsidiäre Anwendung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB zu verneinen ist.

Für den Vermieter ist jedoch zu beachten, dass § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB (Anm. das Zinsminderungsrecht) – als von § 3 MRG unberührt – auch im Vollanwendungsbereich des MRG gilt. Wird ein Bestandobjekt daher während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt (was etwa in kalter Jahreszeit anzunehmen ist, wenn eine bei Übergabe mit einer funktionierenden Heizanlage ausgestattete Mietwohnung unbeheizbar ist), dann ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Die Brauchbarkeit des Bestandobjekts ist daher dem Mieter für die gesamte Dauer der Bestandzeit mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung ohnehin zu gewährleisten.

OGH, 24.3.2009, 5 Ob 17/09z

Anmerkung:

Im Ergebnis bedeutet die Entscheidung des OGH:

Der Vermieter ist zur Erhaltung der Theme nicht verpflichtet,
der Mieter kann den Vermieter nicht zur Reparatur oder zum Austausch der Therme oder sofort zum Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten zwingen,
der Mieter kann allerdings bei (teilweiser) Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes den Mietzins (anteilig) mindern,
bei Beendigung des Mietverhältnisses ist dem Mieter ein allfälliger Aufwand auf die Therme vermindert um die Abschreibung gem. § 10 MRG zu ersetzen.