Unternehmenspacht – Geschäftsraummiete

Wann liegt das eine, wann das andere vor?
Die Gerichte hatten in fast schon zahllosen Fällen zu beurteilen, ob Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete vorliegt. Dabei haben sich im Laufe der Jahre im Wesentlichen folgende Kriterien entwickelt. Auf die sich durch das AVRAG ergebenden Fragen sei gesondert hingewiesen.

Lebendes Unternehmen:

Ein Unternehmenspachtvertrag liegt vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages ist.

Unternehmensidentität:

Für die Annahme eines Pachtvertrages ist auch die Beibehaltung (oder zumindest eine weitgehende Übereinstimmung) des bisherigen Unternehmensgegenstandes von Bedeutung.

Fehlen einzelner charakteristischer Merkmale:

Im Einzelfall müssen nicht alle Merkmale eines Unternehmens gleichzeitig gegeben sein. Das Fehlen einzelner Betriebsgrundlagen läßt noch nicht darauf schließen, daß Miete und nicht Pacht vorliegt.

Notwendigkeit von Investitionen des Bestandnehmers:

Die Notwendigkeit von Investitionen spricht nicht gegen ein Pachtverhältnis.

Erst zu gründendes Unternehmen:

Bei einem erst zu gründenden Unternehmen bzw. Betrieb sind die Anforderungen für die Beurteilung eines Bestandverhältnisses als Unternehmenspacht strenger.

Betriebspflicht:

Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein.

Schlüssige Vereinbarung einer Betriebspflicht:

Die Betriebspflicht muß nicht ausdrücklich vereinbart sein, sondern kann sich aus den Umständen des Einzelfalles ergeben.

Bestandverträge in Einkaufszentren, Bahnhöfen, etc.:

In mehreren Entscheidungen hat der OGH festgestellt, dass in Einkaufszentren, Bahnhöfen, Flughäfen, etc. Unternehmenspacht vorliegt.

Rückstellung eines lebenden Unternehmens?

Daß die Rückstellung eines lebenden Unternehmens nicht ausdrücklich vereinbart ist, spricht nicht gegen die Annahme eines Pachtvertrages.

Rechtliche Qualifikation durch Parteien:

Von Grenzfällen abgesehen, ist die rechtliche Qualifikation durch die Parteien bedeutungslos.

Beurteilung jeweils im Einzelfall:

Bei der Unterscheidung zwischen Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalles an. Allgemeine Regeln lassen sich nicht aufstellen.