Nicht geförderte Neubauten

Wann liegt die Teilausnahme vom MRG vor? Ob der Teilausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG (Neueerrichtung eines Gebäudes) vorliegt oder nicht, ist nicht nur bei Mietern, sondern auch bei Immobilienentwicklern manchmal unklar. Unklarheiten in diesem Bereich können sich zu teuren Fehleinschätzungen entwickeln.

Folgende bauliche Maßnahmen führen nicht zur Teilausnahme vom MRG:
die Neuerrichtung einzelner Mietobjekte (wird ein Gebäude neu errichtet, ist aber nicht schädlich, dass darin nur ein Bestandobjekt besteht),
der bloße Umbau eines Gebäudes unter Weiterverwendung bestehen gebliebener vermietbarer Räume, auch wenn die Innenmauern versetzt werden,
ein neu ausgebauter Dachboden,
eine aufgestockte Etage,
ein bloßer An- oder Zubau.

Die Teilausnahme vom MRG kann aber mit folgenden baulichen Maßnahmen erreicht werden:
durch die Neuerrichtung des ganzen Gebäudes selbst,
dies auch dann, wenn geringfügige alte Gebäudeteile in ein neues Objekt einbezogen werden, wenn es sich um Reste alten Mauerwerks handelt, oder wenn umschlossene Gebäudeteile einbezogen werden, denen unter dem Aspekt der Weitervermietung keinerlei selbständige Bedeutung zukommt,
durch den Anbau eines neuen Gebäudes an ein bestehendes Gebäude, dies auch dann, wenn sich Altbau und Neubau auf einem Grundbuchskörper befinden (dennoch erscheint eine Teilung der Liegenschaft ratsam), oder eine Verbindung zwischen ihnen besteht (etwa durch einen Zwischentrakt, gemeinsame Abwasserleitungen, etc).

Die Weiterverwendung von Mauern führt nur dann zur Teilausnahme, wenn die Baumaßnahme im Ergebnis dennoch als Neuerrichtung des Gebäudes anzusehen ist (die Feststellung erfolgt durch wertenden Vergleich mit Neuerrichtung ohne Weiterverwendung von alten Teilen), wobei es auf die Gründe der Weiterverwendung der Gebäudeteile nicht ankommt.

Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass für das neu errichtete Gebäude die Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt worden sein muss (entscheidend ist das Datum der Rechtskraft). Nur bei „Schwarzbauten“ ist auf das Datum des Baubeginns abzustellen.

Weiters muss die Neuerrichtung des gesamten Gebäudes (nicht nur eines Mietgegenstandes) ohne Verwendung öffentlicher Mittel (genauer: öffentliche Wohnbauförderungsmittel) erfolgt sein.