USt-Option und Mietzinsrückstand

Ein auf § 1118 ABGB gestützter Räumungsanspruch kann gegen den Mieter nur auf offene Mietzinsforderungen, nicht jedoch auf geschuldete Nebengebühren wie Verzugszinsen oder Kosten gestützt werden. Die zur Nettomiete angefallenen USt-Beträge unterfallen jedenfalls dem Zinsbegriff.

Wird vertraglich vereinbart, dass sich der Vermieter verpflichtet, wegen der USt zu optieren, bezahlt der Mieter nur den Nettobetrag und kommt es in weiterer Folge zu einem Vermieterwechsel, wobei der neue Vermieter behauptet, dass er nicht optionsberechtigt sei, so hat zwar der Mieter die USt ab diesem Zeitpunkt zu bezahlen, allerdings trifft ihn an der Nichtzahlung jedenfalls so lange kein grobes verschulden, als der Vermieter nicht eindeutig nachweist, dass ihm das Optionsrecht nicht zusteht.

Wird ein Mietvertrag mit der Verpflichtung des Mieters, den noch nicht fertig gestellten Mietgegenstand zu adaptieren, verknüpft, deswegen auf den Index für 10 Jahren verzichtet und überdies ein Indexsprung von 10% vertraglich geregelt, so kann in einer solchen Vereinbarung eine zu Lasten des Vermieters ausschlagende laesio enormis vorliegen, die ein Räumungsbegehren uU rechtfertigen könnte.

OGH 22. 2. 2007, 2 Ob 272/06 y